中阳房地产

迈点 *本文转载自 36氪近段时间，多个中介在朋友圈中转发“深坑酒店”正对外出售，并写明报价“22.5亿元”的消息，让这座地标酒店又一次冲上风口浪尖。房地产界TOP10，网红酒店标杆，中介开价待售，尽管去年四季度以来房企“卖子回血”的自救举措屡见不鲜，但上述一系列标签还是为世茂集团又一次引来热议。对于上述传闻，此前世茂集团回应表示，集团会进一步平衡资产持有量，部分持有资产有处置计划，网传委托中介销售深坑酒店以及挂牌售价22.5亿元的信息不实。那么到底是委托中介“不实”还是挂牌售价“不实”?这番微妙的措辞并不能打消深坑酒店是否正等待买家的疑虑。而在今年1月份，在那份已经流传出并明码标价的世茂集团待售资产清单中，深坑酒店正排在第一个，报价刚好是22.5亿元。这份清单共包含34项资产，总报价约734亿元。尽管世茂官方并未认可清单的真实性，但无论深坑酒店是否被划到待出售的一列，眼下其面临的偿债压力已经有目共睹。明星地标要被卖? 深坑酒店，正式名称为上海佘山世茂洲际酒店，因为整体建筑坐落在上海西南佘山景区的天马山采石矿坑内，所以被更多人称为“深坑酒店”。这座酒店于2006年立项，最终在2018年11月开业，开发建设周期超过10年，总建筑面积约61087平方米，共有336间房间，分为地上2层和地下16层。尤其在客房的观景台前，住客可欣赏沿峭壁飞流直下的瀑布。凭借这种独特的居住体验和设计理念，深坑酒店一出场即收获网红级影响力。开业当年，在剩余仅两个月的时间内就录得3200万元营业收入。 2020年，深坑酒店还曾被美国国家地理频道拍摄的纪录片《世界伟大工程巡礼》评为“世界十大建筑奇迹”。从经营端看，这股网红效应似乎一直持续到现在，并伴随这座酒店平稳穿越疫情期间的旅游业低谷。世茂集团财报显示，2019年，深坑酒店实现收入约2.79亿元，2020年，疫情下也录得约2.65亿元营收，2021年上半年，实现收入约1.34亿元。不过，深坑酒店经受住了疫情考验，却没能绕过去年下半年的房地产流动性危机。 2021年7月，一场大规模的银行房贷暂时停贷掐住了一众房企的“生命线”。此后接连出现的销售下滑、回款困难、股价下跌等一系列连锁反应，让这个本就融资收紧的资金密集型行业雪上加霜，甚至多家企业直接滑向债务违约。世茂集团身处其中，尽管尚未在公开债券市场违约，但接连抛售资产、寻求债务展期，也已经为偿债使出浑身解数。 2021年11月，世茂集团被传正与陆家嘴信托谈判，首度出现信托展期诉求;12月，又以约17亿元卖掉香港九龙的维港汇。进入本年度，世茂集团接连放出大招，1月，先是流传出一份计划出售的资产清单，2月又为60亿信托项目寻求展期。在这份列明34项资产、总报价超过700亿元的待售清单中，不乏深坑酒店、上海世茂广场、长沙世茂环球金融中心、深港国际中心这样的明星项目。其中深港国际中心报价高达151.43亿元，在世茂的规划中将成未来的大湾区地标，也曾一度以700米的规划高度剑指“中国第一高楼”。而受制于紧绷的资金状况，这个本应在2023年面世的项目，却很可能与世茂的缘分止步于2022年。不过，目前世茂官方并未承认过上述清单，其向36氪表示，有关资产出售的信息需以官方公告为准。但观察其近期动态，不少被“点名”的项目确实已经找到买家。仅1月份，世茂集团就先后出售了上海北外滩项目、广州亚运城项目、上海外滩茂悦酒店三项资产，总对价74.05亿元。从去年10月至今年2月11日，世茂集团已先后转让位于香港、上海、广州等城市的多处核心资产，总对价超过94亿元。世茂系旗下上海世茂建设有限公司在2021年12月的一份公告中表示，公司已经设立专门的资产管理平台，旨在推动位于一、二线核心城市经营性资产的处置，以快速回笼资金，降低负债。2022年，世茂集团的资产处置力度和规模将会在此基础上进一步加强。激进扩张陷“深坑” 在网红深坑酒店被中介发文征集买家之后不久，世茂集团另一寄予厚望的大湾区地标所涉信托计划也开始寻求展期。 2月16日，世茂集团召开线上投资人会议，与投资人商谈中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划展期事宜，董事会副主席兼总裁许世坛、执行董事吕翼出席。该信托的底层资产正是定位于大湾区地标级别的深港国际中心。据了解，世茂深港国际中心占地面积32.19万平方米，建筑面积136.45万平方米，配有5栋商务写字楼，约30万平方米大型集中商业，建成后将成吸纳香港科技研发、现代服务等高端产业资源的纽带。其相关的信托产品总额87亿元，目前余额59.94亿元，其中12.94亿元原计划应于2月17日到期，接下来的4-8月还将有47亿元陆续到期。按照世茂提出的展期方案，其将于到期日先行支付20%本金，剩余部分则希望展期至2024年。其还表示，上述方案不是最终版，具体需等待正式公告披露。不过当前距离2月17日的到期日已超8天，相关公告仍未发布。36氪从中信信托向投资人发布的报告中获悉，目前中信信托尚未就60亿信托还款计划与世茂达成一致，后续双方将进一步协商。而与此前该项目被挂上货架的传闻略有出入的是，世茂目前正为深港国际中心全力引入战投。2月16日的投资人会议上，世茂管理层表示该项目正全方位采取各种销售策略，争取尽快回流资金，并加快与各类大型央国企接触以进一步盘活项目。回顾这座大湾区地标的开端，深港国际中心由正在飞速扩张期的世茂于2017年以239.43亿元拿下，计划投资500亿元，项目总货值达629.04亿元。也是在这一年，世茂销售规模一举攻破千亿，从2008年的120亿元飙升至2017年的1008亿元。随后至2019年，世茂创始人许荣茂之子许世坛接替出任集团总裁，并迅速定下进入房企前十名的目标。同时这股生猛势头也完美体现在世茂的并购拓储上。面对如今加紧抛售资产的世茂，很难想象，就在两年前，世茂还是出钱收购的那一方，并且十分慷慨。从2019年开始，世茂接连收入泰禾、万通、明发等众多项目，其中最著名的当属收购同样出身闽系的福晟。这场“世纪并购”让世茂以60亿元进账福晟87个地产项目。而大举收并购也让其一只脚踩进债务“深坑”。至2021年6月底，世茂集团有息负债堆积至1645亿元。尽管按照2021年中数据计算，世茂集团净负债率为50.9%，剔除预收款项后的资产负债率为68%，现金短债比为1.19，“三道红线”全部达标。但从瑞银在2021年12月发布一份研报来看，世茂或还存有1200亿元的表外负债。同时惠誉估计，今年世茂集团有约200亿元的公共资本市场债务到期，包括在岸公司债券和离岸票据。此外，世茂集团还有56亿元资产支持证券也将于今年到期。另一方面，世茂个别项目的进度也表明，其资金状况或许并非像财报体现的一般乐观。一位广州荔湾区五眼桥村的村民就向36氪透露，去年4月世茂与村里达成的旧改合作目前似乎已陷入停滞。 “世茂去年4月份和村里签约，几个月内上门测量房屋、出赔偿方案都风风火火的，10月份还发了具体的补偿方案，但后来就没了下文。虽然没确切说不改(旧改)，但也没定具体时间投票表决补偿方案，就没了动静”，这名村民说。查阅双方签约时的信息，可发现该项目改造总面积共78.61公顷，当时五眼桥村改造范围现状已建建筑总量为69.17万平方米，根据旧村复建安置原则，改造后复建安置总量为103.97万平方米。而如今被搁置，或许正印证着世茂集团“钱紧”的现实。36氪亦曾联系世茂方面询问上述项目当前进展以及其他城市更新项目是否如期推进，但截至发稿前尚未收获回复。国资入场填“坑” 不久前，许世坛曾向外界传递信心，表示“公司债务整体可控”。不过广大中小投资者已经用脚投出了失望的一票——近一年内，世茂集团市值已缩水超过七成。眼下，最有效的自救途径依然是变卖家当力保公司持续运转。而不可否认，世茂过往在各大一、二线城市积累的地标建筑物依然吸引力十足。许世坛在中信投资人会议上表示，公司资产质量较好，正在不遗余力地评估经营状况，以稳定生产经营、施工交付，同时也在制定债务偿还方案。以投资金额在数百亿级的深港国际中心为例，世茂目前正与一些央国企探讨推进合作方案，包括与深投控、中建投等国企以及几家AMC机构洽谈，为深港国际中心项目引入战略投资者。而坐拥数十项地标级资产，目前的世茂似乎也只有国资能救。一方面，鉴于企业性质，目前央国企的负债状况普遍优于民营房企，因而余有收购空间;另一方面，银行等金融机构也更愿向国企央企提供资金支持。一位招商银行的工作人员告诉36氪，从政策鼓励并购出险房企优质项目之后的情况来看，申请并购专项贷款的企业以及银行授信的对象基本集中在央国企。 “其实不只是因项目类型或者贷款产品，现在银行面对整个地产行业，肯定是支持这些央国企，民营房企的不可控因素太多了。就项目而言，银行也更愿意支持北上广深等这些大经济区、好地段的优质项目。” 放眼市场端，据财联社统计，今年以来，房地产并购融资总金额已超520亿元。而无论是近日刚取得招商银行100亿元并购融资额度授信的大悦城，还是此前获得招商银行230亿元并购融资额度的华润置地、华润万象生活，或是已经发出并购中期票据的招商蛇口和建发房产，无一例外均是央国企。着眼于世茂本身，近期出售的三个项目也均由国资接下。1月24日，央企中海出手接盘广州亚运城项目，1月21日与1月28日，世茂位于上海的外滩茂悦酒店以及北外滩商办项目也都迎来上海国资企业成为新主人。从2013年闽系房企集体崛起，到2019年世茂作为当中翘楚挤进行业TOP 10，曾经对规模的大快朵颐导致了眼下的消化不良，散落在全国各地的城市地标也接连迎来新任大股东。而早已功成名就的“厦门双子塔”(厦门世茂海峡大厦)，如今在海边静静伫立，与隔海相望的鼓浪屿一道，既见证了世茂组建城市地标版图的宏大，也见证着这位地产大佬失落的明星地标梦。