中阳房地产

来源：丁祖昱评楼市 2021年，是物业行业跌宕起伏的一年，也是资本市场回归理性的一年。但提升规模保证绝对实力仍是企业共识，在拓展传统住宅、商写、园区等业态之外，城市服务成为物企争相布局的赛道。一直以来，城市治理一直由各地政府主导，存在着诸多弊端。在组织结构方面，城市治理具有多个条线，涉及环卫局、城管局多个部门，存在着条块分割问题，不能明确划分治理责任，带来条块分散、专业不足、效率缺失等问题，成本也难以管控。城镇化的快速推进凸显了城市发展和治理水平的严重不平衡，政府亟需引入专业的、一体化的城市服务破除弊端，提升城市治理能力。在当前“放管服”改革持续推进背景下，城市治理公共服务市场不断开放，这为城市引入物业服务企业参与城市治理创造了机会。而物企在现有业务基础进行延伸，提供一体化的城市服务解决方案，具有天然的业务优势。政策引导，加速城市服务落地从政策方面来看，早在2017年，中央就做出指示：要像绣花一样精细治理;2018年政府工作报告首次提出“精细化服务”；2020年政府工作报告提出“大力提升县城公共设施和服务能力”。2020年4月,发改委发布了《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》,提出“实施新型智慧城市行动;完善城市数字化管理平台和感知系统；加快推进城市更新；改造一批老旧小区，完善基础设施和公共服务配套，引导发展社区便民服务。” 2021年3月，“十四五”规划纲要提出“完善新型城镇化战略，提升城镇化发展质量；推进以县城为重要载体的城镇化建设，加快县城补短板强弱项；不断提升城市治理科学化、精细化和智能化水平，推进市域社会治理现代化。”新型城镇化进程对城市的治理水平要求越来越高，物企想要拓展城市服务必须要提升服务能力才能满足政府对城市治理的高要求。在服务内容方面，物业服务内容与城市治理需求有多方面重合，在社区内，大多数物企已经承担了一部分的社区治理工作；而物企通过在公建、学校、医院等领域方面的探索积累了一定的多场景服务经验，为进一步拓展城市服务打下基础。其次，许多大型物企积极开发智慧物业，将新的智慧科技引入物管服务场景，积累了一定的科技研发和应用能力，可以将这种能力进一步移植到智慧城市领域。从目前来看，多数政府已采用公共服务外包的方式提升服务效率，部分政府针对特定事件采用网格化管理，让管理权责明晰。作为市场化的运作主体，万科云、龙湖智创生活、碧桂园服务等物业企业也纷纷加入城市服务行业，并创新性提供一体化的城市服务解决方案。以万物云珠海横琴“物业城市”模为例，这一模式是把整个城市公共空间与公共资源整体作为一个“大物业”，将物业小区的管理模式延伸到城市层面，推动城市治理模式由“政府全包”向“市民治理”方向转变的一种城市治理模式。城市精细化管理发展趋势下城市服务业务成为必不可少的一环。头部企业加大布局，拓展城市服务版图现阶段，城市服务尚处于发展初期，市场集中度及竞争程度较低，对于物企来说尚有较大的市场空间，先进入的物企正在逐步加大布局。在城市服务的布局上头部企业也存在一定差异。万物云城市服务的主要对象为一二线城市新区，其中一二线与母公司城市布局相符，新区则主要考虑历史负担轻、便于新模式开展。碧桂园服务在历经十余个城市的初步探索后，最终决定以环卫服务作为城市服务的突破口，区域布局方面以三四线城市为主，与母公司布局相仿；空间上较为分散，呈现机会型拓展特征。保利物业城市服务的主要对象为特色乡镇，服务内容和模式与碧桂园服务类似，主要包括市容市貌协管、环卫保洁、垃圾清运等，以招投标形式获取项目。区域布局方面，前期主要围绕嘉善、上海的特色乡镇，形成相对成熟的品牌和模式，目前已经逐步走出长三角，在东北、西南陆续拓展落子。尽管头部企业在城市服务的具体布局上各有侧重，但企业城市服务品牌的建立和标杆项目示范作用打造，已形成一定的标杆效应。过往，物业企业以服务住宅、商业、办公等业态为主，住宅业态服务对象主要为C端客户，商业、办公等业态服务对象主要为B端客户，随着物企城市服务业务的推进，企业服务对象延伸至G端客户。 To-G客户的服务与原有的C端、B端客户存在较大差异。无论是通过招投标获取单个项目，还是承接项目总包，政企资源均发挥了重要作用，2021年以来物企通过与地方政府、城投公司或战略合作，或成立合资公司等方式，共同推进城市服务的落地。随着企业与政府合作深度的增加，政府对企业信任度提升、服务内容叠加，单个项目年化合同金额有望逐步扩大，典型如万科物业珠海横琴项目、保利物业西塘镇和天凝镇项目、招商积余三亚崖州湾项目等。从近年来物企承接的城市服务项目来看，服务内容包括市政环卫服务、公共设施维护、市容秩序管理、公共空间管理、智慧化服务等城市空间内的方方面面。市政环卫市场凭借规模大、模式轻、格局分散等特点吸引物业企业纷纷加码布局。物企布局方式主要分为三类：第一类，凭借自身实力进入环卫招标市场，进行市场化投标获取项目，典型如央企性质的保利物业，多数企业主要依靠自身属地化资源优势获取环卫项目。第二类，与环卫企业联合获取项目。这种联合包括与环卫公司成立合资公司或直接与环卫公司联合获取某个环卫项目。第三类，通过收购环卫企业布局环卫市场。据克而瑞物管不完全统计，2021年物企收并购共155起，其中11起以环卫为标的，占比约7.1%。收入贡献不及面积贡献，盈利能力承压 “城市服务”已然成为了物企业争相布局的蓝海赛道，但从企业经营数据来看，该业务仍处于起步阶段。截至2021年6月30日，碧桂园服务的城市服务营收最高，达到21.0亿元，其余企业均不超过10亿元。在城市服务收入占总收入的比例上，除了碧桂园服务和保利物业外，企业该业务的收入占比均不超过10%。截至2021年6月30日，保利物业、雅生活集团、世茂服务等企业城市服务在管面积占比均在40%以上，对比企业该业务的收入来看，城市服务业务对企业的面积贡献远大于收入贡献，且短期内该现状仍无法改变。值得注意的是，企业切入城市服务业务多从环卫开始，但环卫业务整体毛利率水平普遍低于传统物业管理服务。2021年上半年上市物企平均毛利率水平高达30.57%，其中深度布局城市服务的碧桂园服务、保利物业、雅生活集团、世茂服务4家平均毛利率也高达28.26%。而从头部上市环卫企业毛利率来看，玉禾田、侨银股份、龙马环卫、启迪环境4家的平均毛利率为22.37%，相比物企毛利率水平仍存在6个百分点的差距。随着物企城市服务业务比重的进一步加大，企业盈利能力恐承受一定压力。当物企从社区走向城市，城市空间的运营需要物企拥有更强大的基础服务能力、大型项目综合管理能力以及社区资源协调能力。相比社区服务，城市服务面向更庞大的管理面积，服务人员密度更低，提高服务效率的需求更加迫切。在城市精细化管理背景下，城市服务市场空间不断释放，物业企业迎来发展机遇。整体来看，物企在城市服务领域的探索仍处于起步阶段，具备国企、央企背景的企业资源优势突出，未来城市服务业务拓展将进一步考验资源整合能力。另一方面，城市服务在多场景、复合业态等方面的综合性管理将对企业提出更高的要求，物业企业在匹配业务需求、提升业务盈利能力等方面仍需打磨与沉淀，城市服务仍有很长的一段路要走。