中阳房地产

财联社财联社（上海，记者王海春）讯，2月23日下午，正荣地产（06158.HK）召开了投资者电话会议，正荣地产董事会主席黄仙枝携一众高管参加。会上，正荣管理层与投资者交流了公司资金状况、债务展期及资产处置等问题。黄仙枝表示，2021年对整个房地产行业来说都很艰难，外部经营环境发生了重大的变化，公司和其他同行都面临着前所未有的困难，而且困难来得很突然，无法提前准备应对，令人措手不及。对于债务展期，正荣地产执行董事兼董事会副主席刘伟亮透露，境外美元债的交换要约以及同意征求是债务展期计划中的一部分。除2月22日公告披露的境外债外，公司还计划将其他境外债都达成类似的展期安排。刘伟亮坦陈，寻求交换要约是出于境内外债务压力，尤其是非项目层面债务到期压力，已逐渐延伸到公司经营层面和公开市场融资。“公司无法弥补现金流和债务的现金缺口，为避免大面积违约，希望将债务展期一年，以恢复流动性。” 在寻求债务展期的同时，正荣地产管理层表示，目前已梳理了一批合作项目和投资性物业，正与现有合作方以及央企、国企洽谈项目股权转让事宜，预计今年上半年可以完成30亿-40亿元左右规模的资产处置。 “如果资产处置顺利，有助于正荣获得一定现金流，对缓解其债务压力将产生积极的作用。但正荣能否度过难关，还要看债务能否展期成功，以及后续经营业绩情况如何。”香港一位投行人士告诉记者。境外债能否展期存变数召开投资者会议前，正荣地产于2月22日披露，拟对5笔境外债进行交换要约及寻求征求同意。5笔境外债将分别在今年3月、4月、6月、8月及9月到期，除一笔为离岸人民币债券外，其余4笔债券均为美元债；其中人民币债券未偿还金额16亿元，美元债合计未偿还金额约7.98亿美元。根据公告，正荣地产将向同意交换及征求的5笔境外债债权人，给予一定金额同意费，其中提早同意的债权人获得的同意费，高出届满期限后同意的同意费的一半。提早同意的日期为伦敦时间3月4日下午4时、届满期限为伦敦时间3月11日下午4时。而新交换的美元债及人民币境外债，将于2023年3月6日到期，利息均为8%，每半年支付一次利息。据正荣公告，顺利交换前提条件为，应获得各现有票据未偿还本金额85%的债券持有人的同意。 “该公司寻求债务展期主要是因为今年面临不小的偿债压力，这种压力不仅仅是总规模较大，还与偿债时间节点有关，几笔境外债到期时间比较集中。”上述香港投行人士指出。不过，正荣提出的交换要约方案能否获得通过，目前仍存不确定性。对于这5笔境外债交换要约及同意征求如未获通过，是否有替代方案的问题，正荣地产财务负责人康弘在投资者电话会议上表示，“如果本次交易无法顺利完成，公司只能考虑整体的债务重组，但这种结果对债权人和公司的不确定性因素都会更高。” 除上述5笔境外债，正荣在日前公告中表示，还准备对另外8笔将于2024年至2026年到期的美元债债权人提出同步同意征求，以寻求做出建议修订及豁免，8笔美元债合计未偿还本金额为23.63亿美元。 “这几笔债券到期时间及金额、票息，未做改变。之所以与持有人协商修改条款，是为了防止意外事件发生，例如一些债券如展期不成功，或出现不可预料的市场因素，有可能触发交叉违约条款，使得其他债券需提前还款。”一位业内人士表示。在电话会议上，有投资者提问，正荣地产将如何处置近期到期境内债、是否会“弃外保内”。对此正荣地产管理层表示，会在公平原则下平等对待境内外债权人，将积极沟通、同步协商债务展期事宜，但由于ABS结构不同，可能会采取差异化应对。此外，对于其他债务，公司希望也能够展期至少一年。可动用资金仅占账面资金5% 引发投资人对正荣产生广泛质疑的一个事件是，正荣在今年1月4日公告称，将在今年3月5日赎回一笔2亿美元永续债，但该公司在2月18日公告中却表示，公司可用于清偿债务的内部资金日益有限，因此，预计其现有的内部资源可能不足以赎回这笔永续债。为何在不到一个半月的时间里，正荣在这笔永续债的赎回问题上“变脸”？对此，康弘在投资者会议上解释，今年1月份的公告是基于当时公司资金的铺排计划，但在过去的一两个月，整个公司的现金收支和去年预期的相差极大。其进一步表示，1月份正荣全口径销售额同比下降了约30%，当月正荣还款近55亿元，但只获得约14亿元贷款，融资净流出约40亿元，西安、广州的融资贷款落空，部分银行一些合同未到期便提前抽贷，这些情况都使正荣现金流进一步恶化。此外，春节前工程款集中到期，今年1月现金流出81亿元，比预期超出50多亿元。 “公司现在面临的流动性压力非常大，主要是因为受限资金比例极高，造成整体的可动用资金非常有限。”康弘说。据正荣管理层介绍，受各地预售资金监管政策收紧影响，该公司资金受限比例达账面资金95%，真正可以动用资金只有5%。今年1-2月，从项目公司回流的资金只有2亿元左右。 “今年公开市场债务到期，使正荣地产面临巨大的偿还压力。公司体量大，债务结构复杂，只能通过本金展期先保证利息的偿还。如果本次交换要约不成功，公司偿还债务的不确定性将更高。”正荣地产管理层在投资者会议上说。 2月21日，惠誉将正荣地产的长期发行人违约评级从“B”下调至“C”。该公司的高级无抵押评级也从“B”下调至“C”，回收率评级为“RR4”。惠誉认为，正荣目前很难通过资本市场募集资金，不得不依靠目前不断缩减的内部现金来源应对偿债问题。而其对于到期债务的偿付能力，也将取决于市场对于该公司及房地产行业的信心恢复程度。