中阳房地产

乐居财经文/乐居财经李奕和虽然疫情让楼市面临巨大不确定性，但香港作为国际金融中心对开发商的重要性仍不言而喻。在国内房企一日千里、激进扩张之时，香港是必争之地，开发商携巨资南下纷纷重金夺地的情景，如今仍历历在目。而行业下行、企业出现危机之际，香港市场也首先被开发商想起。去年以来，流动性承压的房企齐刷刷将目光转向了香港，包括恒大、海航、世茂、奥园、佳兆业等在内的一众企业，为偿还债务大量将香港的项目出售套现。甚至，企业实控人也不惜抛售、抵押香港的豪宅。这些物业见证了国内房企的高光时刻，在低谷之时，化为他们套现自救的筹码。到现在，这张载满房企的名单仍在不断加长。 2月22日，禹洲集团（01628. HK）公告，全资附属公司卓顺有限公司将健采有限公司85.64%的股权转让予泰捷有限公司，并由买方承让其销售贷款。交易的总代价3.05亿港元。目标公司的主要资产是香港九龙旭日街17号泰捷工厂大厦重建项目，于2018年由禹洲集团收购而来。目前，大厦仍在进行拆楼前预备工作，并预计今年完成拆卸。从完成收购到最终被出售，项目甚至还来不及在禹洲的财报中体现。暂解的危机禹洲集团的目标很明确，“出售事项的全部所得款项净额用于偿还本集团的债务。” 去年以来，大量到期的美元债成为悬在房企头上的达摩克利斯之剑。开发商美元债暴雷，一个接着一个，犹如被推倒的多米诺骨牌。行业缺乏活水，禹洲集团也面临较大的流动性压力。今年1月初，联合国际曾将禹洲集团的国际长期发行人评级从“BB-”下调至“B”，同时其发行的高级无抵押美元票据的国际长期发行债务评级从“BB-”下调至“B”。当时，禹洲有约5.89亿美元的高级票据于2022年1月到期。该机构认为，禹洲能否筹集到足够的离岸资金来偿还到期的高级美元票据存在很高的不确定性。此举还导致了禹洲的部分地产债下跌。六天后的1月12日，禹洲集团公告称，其无法利用惯常的融资管道，如银行借贷及资本市场股本及债务融资等，使短期流动性面临巨大压力。为减轻现金流的压力并管理违约风险，禹洲集团积极展开自救。其当日即宣布了2笔临期美元债交换要约，并征求同意另外包括2022年到期的12.00%优先票据在内的12支票据交换。随后，禹洲集团的美元债展期决议获高比例通过。危机得以暂时解除。除了对公司债进行展期，出售项目资产回流现金更成为房企缓解资金压力的重要方式。在这方面，禹洲集团早在去年12月便通过将深圳总部大楼进行抵押，获11亿元贷款。今年初，禹洲集团进一步将禹洲物业以10.6亿元的交易价出售给华润万象生活。到此次出售泰捷工厂大厦重建项目股权，是禹洲集团一系列“回血”动作的延续。据了解，香港土瓜湾旭日街17号泰捷工厂大厦由禹洲在2018年收购而来。2020年底，其申请重建作住宅，规划提供208伙。大厦如今正进行拆楼前预备工作，预计在今年完成拆卸，项目预计2025年完成。交易前，上述目标公司由禹洲及泰捷公司分别拥有85.64%及14.36%。项目卖出后，禹洲将再无持有任何股权。出售事项的总代价3.05亿港元，除买方保留印花税扣减金额及扣减物业管理成本外，泰捷公司于完成日期已向禹洲以现金方式悉数支付代价3.037亿港元。该交易完成后，预期禹洲将确认净收益约620万港元。禹洲集团称，出售事项将会缓解公司短期流动资金压力，并促进集团偿还其债务本金及累计利息。连续的自救行动，显然已经凑效。2月11日，禹洲集团称，已将总额4115.89万美元汇入指定还款账户，用以偿还其若干尚存续优先票据的应计利息。该利息偿还涉及禹洲两笔分别于2026年到期的7.375%优先票据，及于2027年到期的6.35%优先票据。此外同于2月22日，禹洲集团披露交换要约结果公示，其合计已完成7847.2万美元票据要约交换。谁的时代？禹洲此次出售的泰捷工厂大厦重建项目，距离启德仅两个地铁站。后者曾见证了内房进击香港大举拿地的最高光时刻。因地理位置优越，发展潜力巨大，启德片区曾是中资进军香港的首选插旗地，一度是开发商的“兵家必争”之地。当中，海航集团更于2016年开始的6个月内，在该片区斥巨资272亿元连拿4幅地皮，让外界震惊。此外，启德片区还吸引了中海、保利置业、高银、佳兆业、龙湖、合景泰富等一众开发商业的盘踞。禹洲集团最早在2014年进军香港市场。当年，其斥资3.74亿港元向具基金背景的丰泰地产买入香港西半山坚道48号物业，用作重建发展。该项目总建筑面积2214平方米，平均楼面地价达13.51万元/平方米。项目在2020年已正式推出市场招租。根据2021半年报，这也是禹洲集团唯一在列的香港项目。值得一提的是，除了禹洲集团，去年以来，多家中资房企已将其位于香港的多个项目抛售。这些房企包括恒大、奥园、海航、佳兆业、世茂等，出售项目就包括了炽手可热的启德片区项目。去年12月以来，世茂及世茂集团主席许荣茂，多次脱手其于香港项目。许荣茂个人卖出的香港寿臣山道西15号项目，更是香港传统的豪宅区项目。 11月，佳兆业将启德第4B区4号地盘，以79.48亿元出售给远东发展与新世界发展成立的合营公司。该地皮最早由高银金融在2018年11月以89亿港元夺得，但此后因自身困境多次易主。 2021年8月，恒大被传以105亿港元出售香港总部，以及以80亿港元推售香港元朗和生围项目。此后，许家印在香港的豪宅也被抵押用于套现。至于海航此前拿下的那4幅启德地皮，早已转手给了新鸿基和会德丰。时代是一张舞台，你方唱罢我登场。一些房企在香港市场的黯然离场之际，也是另一些房企的粉墨登场之时。接盘上述房企香港项目的，多为香港本地开发商及一些经营稳健的中资房企。近段时间，万科郁亮的一纸“黑铁时代”论，让房地产本就绷紧的神经，又紧绷了一下。“背水一战”、“不是死，就是活”成为未来一段时间房企的基本常态。房企生死淘汰的大幕徐徐拉开。但对那些一直在地产领域精耕细作，严于律己，早已习惯了赚小钱、赚苦钱的“黑铁时代”的房企而言。谁又敢说不是他们的“黄金时代”？文章来源:地产K线