中阳房地产

叶檀财经北京风向标转向 2月17日北京2022年首轮集中供地收官，18宗地块中有17宗顺利成交，总成交金额480.22亿。央企依旧是最大赢家，这是毫无疑问的。除去旭辉一家民营以外，几乎全是央企、国企开发商，比如华润、中海、金地、保利、厦门建发。而且相比以往，房企抱团拿地的比例明显下降，只有5家联合体参与报名。 2022年北京土拍政策再次进行优化调整，加大竞现房销售面积土地占比，还出台了一项“摇号+定高标”的新规定，这项新规没有触发，说明房企也越来越谨慎。拿地企业前三名分别是： 1.绿城98.4亿获得3块地 2.华润79.94亿获得2块地 3.中海57.4亿获得2块地这场土拍也从侧面印证了一点：只要土地整体质量够优秀，总有房企愿意竞争拿地。位于朝阳崔各庄的一块地起拍价37.8亿，经过21轮角逐最终由中海出价43.47亿触及价格上限，转入“竞现房销售面积”环节。在这个环节里华润、中海、绿城轮流举牌到53轮，最后绿城以43.47亿、4.1万平方米现房销售面积的代价获得这块地，溢价率15%。北京首轮土拍回暖，和各大房企的全年销售节奏直接相关。北京对土拍所做的准备很充分，于是在2月中旬就开启了拍卖，开发商一旦拿地，下半年就可进入销售环节，估计9月就可以回款获得现金流，这对于房企来说，绝对是雪中送炭。经过2021年底的一波回调，目前北京二手房成交量恢复到每个月1.5万套左右，市场情绪和预期逐渐稳定，开发商于是积极布局。这次北京拍地的另一个明显变化：房企从以前的联合拿地，再次回到单打独斗模式。为什么要这样做？联合拿地意味着资金压力小、大房企之间相互扶持，却也埋伏下一些隐“雷”，比如一个楼盘由谁主导开发，最重要的操盘权、股权收益、管理费用如何分成，都是绕不开的问题。北京2022年首场土拍华润独立报名10块地，成为报名最多的房企；中海系排名第二，报名7宗；绿城独立报名6宗，紧随其后的是城建、保利、中建系的5宗。除了独立开发，北京政府也开始新一轮的强推“现房销售”，有9块地都要求房企们现房销售。回顾2021全年，北京集中供地85宗，流标撤牌28宗，流标撤牌率为33%，为近十年最高。所以2022虎年春节刚过，第一场土拍为全国其他城市定调，也为房企指明了发展策略： 1、赶紧拿地，年内回款 2、北京楼市回暖还将持续 3、位置优越的稀缺土地，2022年不会缺席土拍是政府对于房企的引导，加上金融机构对房企在资金面的支持，以及开发商主动探索行业虚拟发展模式，对长租市场、保障性住房市场加大投入，楼市正在重新回归稳健和低增长。慢下来回归城市深耕 2021年2月23日，集中供地政策出台，全国22个重点城市实行两集中出让，包括集中发布出让公告、集中组织出让活动。土地一级市场由此从零售变为批发，楼市的顶层游戏规则改变了。过去一年，更多的城市出台新规，竞高标品质、现房交付陆续登上舞台。过去高周转的策略玩不转了，开发商必须对楼盘品质和交付周期负责。于此，很多地方政府采取房地联动模式，限制高溢价率，修改价高者得的竞拍规则，从根源上扼制高地价，从而限制新房的楼面价，这也让更多的中小房企玩家得以加入竞拍。接下来合肥、福州等城市也将陆续展开“首轮土拍”。合肥首批供地也很注重楼盘品质。 32宗地块，总起拍价约264.46亿元，采取价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号的竞拍方法。相比2021全年的三次供地，合肥市场发生了三个政策变化：一、开发商资质要求变化基本上统一规定二级（含二级）以上开发商资可以竞拍（2021年要求一级开发资质），但是开发商注册资本要求条件大幅提升，从最低2亿到最高9亿不等，去年最高只要5亿元。二、硬性规定建筑质量合肥竞价规则取消了使用竞装配率的方式，同时将最低要求的30%装配率直接提升至50%。三、加强保障性租赁住房这一场土拍配建保障性租赁住房的土地宗数占比，从2021年的70%降低到20%。福州最新的2022年首批土拍公告里，15宗宅地起拍总价159.58亿，最高起拍楼面价约29974元/平米，最高销售均价45000元/平米。最大的看点是销售售价首次突破指导价。过去一年福州楼盘网签价格突破4万一平米的有3个，分别是均价4.3万一平米的融侨外滩壹号，均价4.13万一平米的保利首开天悦二期，以及均价4.1万一平米的汇诚中心。其实福州新房取得预售证的备案价，有时候会偏高，导致最终售价达不到备案指导价，结合春节期间的公积金、备案价提升等一系列情况，实际上会有一种政府托底楼市的感觉。除此之外，福州这一次的宗地2022-01号，采用一种限地价、竞首期付款比例、摇号的方式拍卖，当竞拍达到最高限价后，转入竞争首付比例。首付比例从50%起拍，每次增加5%，上限为100%，比例最高的房企获得土地。这就意味着对开发商的资金实力，提出新的要求，这也是为什么最近三个月，可以看到房企们在匆匆忙忙做一件大事：调整公司架构换句话说就是在新一轮土拍之前，尽量开源节流、降本增效，积累更多的闲置资金用于拿地。整个房地产行业进入缩表周期，不再需要如此多的从业人员，筛选和淘汰成为必然。（1月多个城市出现房价环比三连跌来源：中指数据）根据媒体的报道，中梁控股将总部相关职能与地产集团总部进行整合后，会有超300名员工被裁撤或转岗。经济观察报消息也显示，2021全年有多家民营房企裁员力度在20%左右，下半年以来不断增加考核力度，非核心部门员工在第一批被裁员淘汰。趋势是：高周转策略，逐渐转变为城市深耕。万科郁亮在此前的讲话中说：我们需要更高质量的投资，要由过去均匀、分散式的投资转为向市场表现更好、团队操盘能力得到证明的地方集约化投资。越来越多的银行、金融机构开始在金融层面支持房企，房地产并购主题债券越来越多。 2022年以来，不完全统计显示，浦发、广发、招商、平安等多家银行接连抛出房地产并购融资计划，合计提供融资规模超过500亿。对于个别头部房企来说，负债数千亿甚至万亿也是正常。因此多家银行抛出地产并购融资支持计划，更大的意义在于给开发商和市场更多的信心。金融支持一方面有利于出险房企快速回笼资金，缓解债务压力。另一方面保证了项目建设稳步推进、如期交付，有利于促进房地产业良性循环。在终端，贝壳研究院数据显示，2月103个城市平均放款周期不足40天，北京、上海房贷利率自2020年中以来首次环比下降。春节过后，贝壳50城二手房日均成交量，较1月也明显增长，信贷宽松和市场修复正在进行中。随着房地产进入良币增值、劣币淘汰的正向循环，楼市三大新趋势也逐渐形成： 1、开发和销售额将维持低增长 2、住宅商业开发的利润变低，容错率变小 3、监管和财务运作风险越来越高就在2月14日情人节，小型开发商名门地产发布一则通知，全体员工从2月17日放假一直到5月31日。假期每人每月发最低保障工资2000元。在这则通知出现前的两天，名门地产还在大规模打折销售，力度之大前所未有。在大环境紧缩的背景下，名门地产是最早的一波爆雷房企，无法兑付到期债务，在河南多个项目停工，还伴随着很多维权问题。一季度是一个关键节点，一二线城市会有明显的好转，剩下的弱二线、三四线可能要到三季度，甚至之后才会有明显好转。 2022年楼市，参赛难度提高了不止一个量级，只有那些意志坚定，愿意付出心力、时间成本来筹划的人，才能真正获得额外的红利。这句话对于房企、中介和普通人来说，都适用。申请文末点个在看，能转发朋友圈就更好了！悲观者往往正确，乐观者往往成功。市场不相信眼泪，竞争从来不同情悲观者，对于楼市的未来，只要继续前进，总会有更多克服困难的手段出现。