中阳房地产

来源：丁祖昱评楼市 “在政策的红利下，租赁行业迎来了最好的发展时代。去年以来，租赁端需求不断释放，据克而瑞租售监测，2021年以来，全国55城个人房源租金整体呈现显著上升趋势，核心八城涨幅名列前位。进入2022年，首月55城个人房源租金较去年同期再涨3.91%，尽管同比租金依旧呈现上升趋势，但增幅出现了显著下跌。在热点城市房租不断上涨的情况下，国家开始大力发展保障性租赁住房，多城严控租金上涨，加大租房补贴力度，以解决新青年、新市民的居住问题。” 1月55城个人房源租金上涨近4%，去年租金创新高 2022年1月，55城个人房源量价齐跌，受年初疫情小幅反弹影响，加之春节临近，整体租赁市场活跃度一般。据克而瑞租售监测，2022年开年首月，55城个人房源租金为33.19元/平米/月，较上月租金有小幅下降，环比下跌0.36%，而较去年同期租金同比上涨3.91%。尽管同比租金依旧呈现上升趋势，但明显能看出同比增幅出现了显著下跌，同比租金增速开始放缓。一方面，1月是租赁市场的传统淡季，另一方面，去年各城市租金涨幅显著，国家、地方层面出台的相关政策对租金起到了一定限制作用。实际上，2021年以来，随着经济复苏，疫情逐步得到控制，外来人口的增加加上大规模的高校毕业生及海归求职者，租赁市场活跃度较高。去年全年，全国55城个人房源平均租金为33.21元/平米/月，较去年同比增长7.27%，租金及增速皆创历史新高。其中，去年7月毕业季租金水平达到顶峰，为34.05元/平米/月，这也是历年来，55城个人房源平均租金首次突破34元/平米/月。8月由于限制租金政策出台，租金止涨转跌，租赁市场也随之步入淡季，至今年首月环比下跌0.36%。核心八城租金涨幅名列前位，杭、蓉、深涨幅超20% 由基期来看（2018年1月为基期），核心8城租赁价格指数出现下降。截至2022年1月，8城市租赁价格指数区间仍然位于97.09-132.5，城市间差异较大。上海租赁市场的发展的持续性和稳定性最好，而广州租赁市场近期表现较差，跌出第一梯队。从具体租金上涨情况来看，2021年以来，全国55城个人房源超80%的城市租金上涨，仅10城租金同比下跌，但跌幅均控制在3%以内。涨幅超10%以上的城市多为二手房市场较为成熟的城市，2021年二手房买卖市场整体火热，原本用于出租的房源大批量进入买卖市场，使得租赁市场供应大幅下跌，租金随之大涨。其中，2021年租金上涨排名前十的城市分别为：杭州、成都、深圳、天津、上海、武汉、广州、北京、南京、厦门。北上广深、南京、杭州、武汉、成都作为租赁市场较为典型的八城，2021年租金涨幅均超过13%。其中，杭州的租金比去年同期上涨28.25%，位列首位。而从2021年租金下跌的城市来看，多为三四线城市，租赁市场需求不足，因此整体发展一般。供需错配、房价上涨是租金上涨的核心原因 2021年以来，租赁市场租金快速上涨，主要基于两方面原因。第一，供需错配。租房市场的房源供应量不足，直接导致了大量租赁需求得不到满足。实际上近两年房源供应一直呈现明显下滑趋势。2021年新增供应604.49万套，同比下跌超35%，较2019年跌幅更是超过了50%。第二，二手房价格传导推动了个人房源租金的上涨。从2020年开始，部分城市二手房房价的日益高企使得原先用于出租的房源被房东转而出售或者处于观望状态，也导致了一些城市市场上可用于出租的房源减少。因此，用于租房的房源，房东则是将这部分成本转嫁给租客，二手房价格的传导推动了租房成本的上升。未来租房价格或小幅下降在全国热点城市租金不断上涨的背景下，2021年8月份开始，多城出台住房租赁市场相关政策，意在控制租金上涨。彼时，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，明确住房租金年度涨幅不超过5%。 2022年1月20日，住建部相关负责人明确，2022年大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套(间)。与此同时，人民银行、发改委对租赁住房的供应目标、融资支持、租赁企业扶持等方面的发展发布了一些指导性的政策。地方政府上海及河南也制定了保障性租赁住房发展的相关实施意见。1月18日，上海同时发布了《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》和《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》文件，这两个文件对于上海市发展保租房的准入条件、配租规则、租赁价格、租金支付、租赁期间、保租房项目认定等重要方面予以明确。值得注意的是，在对租金年度涨幅的控制以及“租金指导价”的推出后，未来一年个别区域一年动辄5%或10%以上的大幅涨幅将不太会出现。与此同时，当前热点城市对于二手房的调控也较为严格，由于二手房价格传导会推动租房成本上升，在二手房价格指数下降的形势下，未来租房价格或有小幅下降。