中阳房地产

冷万欣樊永锋来源：中房报 2022年1月，沈阳市第十七届人民代表大会第一次会议召开，会上，沈阳市代市长吕志成向大会作了政府工作报告，相较过去两年政府工作报告中反复提及的“保持房地产市场平稳健康发展”，今年的政府工作报告中关于房地产行业的表述改成了“促进房地产业良性循环和健康发展”。尤其是2020年沈阳市政府工作报告中“坚持‘房住不炒’定位，稳地价、稳房价、稳预期”等词汇也从报告中消失了。在了解2021年沈阳市楼市发展状况和土地出让市场发展状况的人看来，政府工作报告中关于房地产业的寥寥数语背后，正反映出2021年沈阳房地产业乏善可陈的真实困境。 2021年伊始，为了减少土地公开出让过程中关联信息不充分所带来的对市场预期的影响，纠正信息披露的随意性、碎片化、不确定等不规范问题，防止市场主体由于不掌握重要关联信息带来的竞争，住宅供地“两集中”新政正式落地。所谓“两集中”，第一是集中发布出让公告，原则上发布出让公告全年不得超过3次，实际间隔时间和出让地块数量要相对均衡。首次公告时，应公布本年度公告的发布时序安排。第二个是集中组织出让活动。同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。除了北上广深4个一线城市外，包括沈阳在内的18个二线城市亦在新政之列。彼时，业内人士普遍认为， 2020年出台的“三道红线”房企政策和“两道红杠”银行政策，在金融层面会有效抑制房企、以及银行的加杠杆冲动，实现稳预期。而各地地方政府出台的“限购”、“限价”等地方性调控举措，实现稳房价。2021年集中供地政策的出台，则是为了实现稳地价。稳预期、稳房价、稳地价，多重政策加码之下的组合效应，在2021年下半年的土拍市场得到印证。中国房地产报记者在实际调查中了解到，辽宁省沈阳市2021年三次集中供地，成交量遭遇了断崖式的下跌。尤其是2021年12月末的第三次集中供地，流拍率达70%，据记者初步计算，流拍土地货值超70亿元，多重矛盾之下的沈阳楼市面临考验。土地出让断崖式下跌 2021年12月24日，沈阳气温零下24℃，天气极冷。沈阳2021年“最后一拍”，在沈阳城市规划展示馆四楼多功能厅落槌声中惨淡收场。中国房地产报记者梳理该次土地拍卖详细数据，短短一个小时内，仅8宗地块成功出让，7宗地块底价成交，总成交土地面积32.68万平方米，总成交价约43.81亿元，其余19宗地块惨遭流拍，记者按照沈阳市自然资源局公开发布的沈土挂[2021]4号文件中关于27宗地块的出让土地面积、容积率及建筑面积初步统计，流拍的土地货值超过70亿元。而且，成交的8宗地块中，沈河区高官台东街东-1地块和经开区小青03-B地块全部用于保障性租赁住房建设，均由沈阳城投集团以起拍价拍得。沈阳全市九区中浑南区、沈北新区、于洪区、苏家屯区的供应土地全部流拍。唯一出现溢价的宗地是铁西区宗地编号TX2021-04的锅炉厂地块，该地块面积57589.06平方米，容积率大于1.0不大于1.7，商业比例不大于5%，建筑限高不大于50米，出让年限商业40年、住宅70年。最终，该地块由辽宁天易晶城以每建筑平方米4180元、总价4.09亿元竞得，溢价率为4.3%。而位于皇姑区的市委党校地块，成为本轮土拍的成交楼板价之最，最终被中铁以总价约11.75亿元夺得，成交单价为10200元/平方米，最高限价为11730元/平方米。值得一提的是，轩兴四路北-2地块、莫子山路北-1地块和热闹路北-2号地块，三宗被普遍看好的热门地块全部流拍。此前，虽然坊间已有大开发商拿地“兴趣缺缺”的传言，但当这一切成为现实，还是让众多关注沈阳楼市走向的人大跌眼镜。 “确实没有预料到这一次土拍大开发商直接放弃了。土地市场成交量低，开发商拿地信心不足，我们这些从业人员对于2022年的楼市状况也要有心理准备了。”在寒风中搓着双手的房产中介小李叹了口气，紧了紧外套。小李是他工作那条街上唯一“活过”2021年的中介人员，其他店铺或转让、或关闭或干脆变成了棋牌室。在他看来，楼市的不景气正在波及土地市场，进而反作用到楼市及相关从业者。楼市不振影响地市 “主要原因还是大开发商在内的诸多房企，面临‘三道红线’的压力，资金面回暖还在观望的情况下，肯定要集中资金投入到市场环境更为优越的地区，沈阳楼市整体状况不佳，大开放商拿地欲望不高也是理所当然。”沈阳当地市场分析人士告诉中国房地产报记者。上述市场分析人士观点参考沈阳市2021年前两次土拍和楼市价格趋势，可以得到印证。回想2021年4月30日第一次集中供地，当时从前期报名到现场的竞拍环节，22宗地块出让共揽金197.86亿元，无一流拍，11宗地摸顶限价成交，10宗地进入竞配建环节，土拍热度可见一斑。当时，在自然资源局公布的成交信息中，保利、万科、华润、招商、远洋、佳兆业、旭辉等大型开发商尽数出现在名单中，纷纷下场拿地，有所斩获。然而，随着第二轮集中供地开始，沈阳首当其冲，率先感受到了土拍市场分化后的阵阵寒意。以至于状况迭出，从推迟、中止、再到挂牌，最后原计划推出的46宗地块仅有19宗土地顺利成交，超半数地块终止交易、流拍，不过，当时还能看到龙湖、金地、中海等大型房企的身影。就在2021年沈阳市开启第三轮土拍的前几天，辽宁省发改委官网公布《辽宁省房地产市场情况调查报告》（以下简称“报告”）。报告认为，目前辽宁省内各市房地产市场存在一些共性的问题。一方面是当前房地产市场的产品结构与市场供需失衡，消费者更倾向于选择大面积、户型设计合理、区位配套齐全的低密度高端产品，但市场上部分积压库存户型设计不科学、物业管理不完善，与市场需求不匹配。记者先后走访了沈阳多个区，供需失衡的情况还是非常明显的。尤其体现在改善型刚需人群之中。另一方面是市场活力释放不充分，后疫情时代下，购房者经济能力不同程度下降，导致购买信心不足。据记者了解，沈阳作为老工业基地，城市发展建设起步早，老旧小区比较多，住在老旧小区的居民，对于住房改善的愿望还是十分强烈的。但是由于目前沈阳楼市下行趋势十分明显，大部分购房者选择再观望一段时间。另据易居研究院《31省份房地产行情》报告，2021年1-11月辽宁省商品房成交金额同比跌幅为10%，成交额在全国31省份中排名倒数第四。另据中国指数研究院数据，截至2021年9月，沈阳商品房可售套数达332410套，出清周期达29个月。种种数据标明，沈阳楼市正面临巨大的下行压力。这种压力直接转嫁到了房价上，据安居客市场研究院统计的数据显示，2021年12月沈阳二手房挂牌均价9999元/平方米，环比下跌0.11%，同比下跌2.12%；新房方面，2021年11月沈阳市场成交均价9229元/平方米，环比下跌幅度高达8.51%，同比下跌幅度达16.42%。而且，根据中国房地产报记者在沈阳当地房产渠道商处了解的情况，房价的价格战厮杀远超数据，诸多大型开发商以各种名目开启了让价空间，力求促销回笼资金，为了避免引起先期购房的消费者对大幅降价的不满，有的楼盘销售人员建立微信群偷偷通知购房者看房，按照内定的底价出售。低迷的楼市，直接波及了土地市场，由于对资金回笼周期和蓄客能力的担忧，导致开发商拿地信心不足。土地出让收入下滑，地方财政就会紧跟着承压。财政或面临吃紧根据中原地产数据分析，2021年沈阳土地供应量和成交量的对比出现非常大的差距。从面积来看，全年供应土地可形成建筑面积1510万平方米，实际成交731万平方米，实际成交面积不到出让面积的一半，而从地块数量上看，供应104块土地，仅成交53块。虽然1510万平方米的供应量创造了纪录，但731万平方米的成交量却跌回4年之前。尤其是成交率最高的皇姑区，117万平方米的供应量成交了115万平方米，但是却难掩出让价格颓势。三年前，沈阳皇姑铁路机械学校地块，地块土地面积90435.77平方米，容积率大于1.0不大于2.0，起拍价格5000元/建筑平方米。在12家竞拍房企的激烈角逐下，最终该地块以11900元/建筑平方米的价格成交，地块总价21.52亿元，溢价率高达138%。彼时，受到高溢价的影响，沈阳的房价也是水涨船高，沈阳社会经济建设如火如荼，发展迅猛，很大程度上得益于充足的财政收入。回看2021年沈阳土拍，却呈现出退步的态势。第三轮土拍，最高成交单价地块同样出现在皇姑区，是市委党校地块，该地块面积41127.43平方米，只有中铁一家企业报名竞拍，最终该宗地以底价10200元/建筑平方米，总价11.75亿元拍出，无溢价。相比之下，地理区位优势更加好一些的市委党校地块，却没有当年那样“众星捧月”的待遇。不进反退之下，财政承压或许成了沈阳未来城市发展绕不开的难题。据机构数据，2021年，沈阳土地出让金总额为447亿元，同比2020年586亿元的总额缩水23.72%。 2020年沈阳市一般公共预算支出为1074.1亿元，可以算出，2020年土地出让金占财政支出比例为54.5% 换言之，参考2021年447亿元的土地出让收入和同比例推算，2022年沈阳市的财政支出超出820亿元之后，支出将面临赤字增长压力。根据易居房地产研究院的一项关于土地财政统计数据显示，沈阳以65%的依赖度，在高土地财政依赖城市之列。此外，宏观政策的调整也让高土地依赖城市“勒紧”腰带。财政部等四部门发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（以下简称“通知”）。通知指出，将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入，全部划转给税务部门负责征收。自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。 “转由‘垂直条线’的税务部门负责征收国有土地使用权收入，使得中央政府完全掌握地方土地出让收支的具体情况。在短期，由于本年预算安排已经排定，地方政府行为具有一定的延续性。但在长期，会对地方政府行为产生引导，使得地方政府在土地出让环节更趋谨慎，推动地方政府摆脱对‘土地财政’的依赖。”中泰证券研究所高级经济学家杨畅曾对媒体表示。而沈阳在2022年，还面临着“三个一”奋斗目标（经济总量突破一万亿元、一般公共预算收入突破一千亿元、人口规模突破一千万人）如期实现的挑战。直面楼市不振带来的“蝴蝶效应”，经历过2014年前后楼市断崖式下跌的沈阳，如何努力不踏进同一条河流，成了当下的必答题。