中阳房地产

苗野来源：中房报 2022年开年，房企融资吹来了一阵暖风。碧桂园、万科、融创、龙湖、建发、绿城、招商蛇口等房企纷纷开启融资计划，主要以境内债为主，不限于中票、ABS、小公募、超短期融资券等品类。实际上，从去年12月份起，政府端积极释放金融利好信号，降准、降息、启动并购贷加快房企风险出清等一系列稳步化解房地产“灰犀牛”风险的政策相继落地，国内融资环境得到适度调节，国企、央企以及部分优质民企融资获得改善。但与去年同期相比，1月房企融资规模仍下降明显。据中指研究院监测，2022年1月房地产企业融资总额为792.2亿元，同比下降70.3%，环比下降16.6%，单月融资规模同比连续11个月下降；行业平均利率为4.13%，同比下降1.72个百分点，较上月下降0.99个百分点。某房企证券中心相关人士在接受中国房地产报记者采访时表示，并没有感到开年行业融资出现明显放松迹象，这一轮融资发行主体明显分化，民企在列的并不多，“2022年首季度我们还是很紧张，面对汹涌而至的到期债务现在就是通过各种办法努力‘活下去’，最好的结果是熬出头儿看到行业曙光。” 从融资结构来看，1月信用债规模占比37.8%，海外债占比12.1%，信托融资占比13.7%，ABS融资占比36.4%。据中国房地产报记者统计发现，开年的这一轮融资潮从融资成本与周期来看，境内外债平均票面利率一下一上，但整体发行期限普遍缩短。募集资金多用于“借新还旧”及补充营运资金，但新的融资目的已开始显现，收并购类融资逐渐成为优质房企新融资渠道。融资未全面开闸，并购贷或成新“主角” 虽仍处寒冬，但开年融资还是惯例，这一轮并购票据成为了“主角”。 1月27日，万科发行30亿元中期票据，拟用于商品房项目建设，发行利率2.95%，这是2022年首单房企项目建设中期票据。同时，首批由房企发行的专门用于并购项目的融资动作也新鲜出炉。1月25日，华润置地与招商银行签署《并购融资战略合作协议》，招商银行将分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元并购融资额度。招商蛇口则是并购票据的“吃螃蟹者”。1月12日，招商蛇口发行了今年首笔并购类票据，首期发行额为25.8亿元。 1月26日，据上海清算所消息，建发地产在银行间市场发行并购中期票据，总规模10亿元中有4.6亿元用于并购两个标的房地产项目公司股权。植信投资研究院资深研究员马泓接受中国房地产报记者采访时表示，受政策鼓励银行开展针对优质房企的并购贷款业务以及加大对优质房企债券融资的支持力度这些因素推动，不少有实力的房企纷纷举债，以并购的形式参与部分房地产项目，使得外界整体对房地产行业较为悲观的态度有所修正。 2月3日，有媒体报道称，浦发银行、招商银行、广发银行等多家银行表态将提供房地产并购融资支持，方式包括并购主题债券、并购贷、并购基金、资产证券化等，预计提供并购融资支持超300亿元。多位房地产观察人士向记者表示，由于并购贷不计入“三道红线”融资限制，将促使部分优质房企加大收购力度，也有地方政府部门为收并购出险房企项目“牵线搭桥”。但目前国企央企及优质民企通过债券市场及银行取得并购融资款项比较有限，并购类贷款的关键还是风险和收益。值得关注的是，从历史融资路径来看，1月份原本是海外债集中发行的月份，但2022年1月海外债融资不足百亿元。公开发行的海外债方面，绿城中国拟发行4亿美元增信债券，利率最低为2.3%；上坤地产合并两笔票据后总额1.45亿美元的利率为13.5%；碧桂园单笔融资规模最大，为39亿港元的4.95%有抵押担保可换股债。旭辉于1月3日宣布额外发行1.5亿美元2026年到期优先票据。马泓认为，房地产行业信心和预期出现了阶段性回暖。资质相对优良的房企，更容易获得融资的机会，从比例上看央企、国企和城投公司发债的占比相对较高，民企参与的比例相对较低。1月内地房企信用债发行325亿元，较去年同期减少485亿元，约60%；中资美元债净融资为22.85亿美元，较去年同期减少近90亿美元。这意味着，尽管宏观住房金融政策环境逐渐转为呵护姿态，但想要完全传导至房企尚需时日，全年融资规模总量较去年有进一步较大规模的改善仍有难度。苏宁金融研究院宏观部副主任陶金表示，1月以来地产融资政策有所放松，但预期提升仍需时间，先期开启融资的大多为头部房企，这些房企成为弱预期和“资产荒”双重因素影响下的受益者。从融资规模数据尤其是同比增速看，房企发债热潮中，反映了当前地产融资和投资两端环境在短期中的冷清，当前融资环境仍处于收紧状态，未来在边际上的改善是可期的。从融资渠道看，个别房企的信用风险事件对境内外房企债券投资热情的打击影响还在持续，市场信心未能全面修复。政策暖风频吹，偿债压力犹存去年以来，边偿债边“降档”已成房企固定动作。2022年，房企面临的主要压力还是来自到期债务与融资之间的巨额缺口。贝壳研究院监测数据也显示，今年房企到期债券总额约为9603亿元，其中1月、3月、4月及7月到期债务规模超过千亿元。仅看1月份，境内外债券融资到期债务规模约1051亿元，虽较去年同期减少27.3%，但环比去年12月大幅增加79.4%。以此计算，1月行业到期债务净额570亿元。为此，各家房企也在积极行动。除优质房企开启融资计划外，部分房企也在争取到期海外债的妥善处理。碧桂园、新城控股、绿城、中梁控股、金辉控股、旭辉控股、龙光等房企纷纷提前回购债券，对外释放来自企业的积极信号，避免持续受到其他企业债务压力带来的波动影响。同时，富力、荣盛、大发、禹洲、祥生、上坤等多家房企在原有存量债务基础上实现美元债交换要约，在债券到期前成功展期。恒大、奥园、佳兆业、花样年等房企也都已明确提出“保交付”目标。陶金认为，未来房地产行业融资环境较2021年下半年会有所改善，银行贷款应该是首先放宽的领域，随着房企现金流和信用条件改善，债券市场融资热度也会回升，这需要房地产需求端调控政策的放松来进行配合。不过，未来房企融资环境也很难比2021年上半年更好，房住不炒、因城施策背景下的三线四挡和房贷集中度无形中设置了杠杆的上限，尽管允许短暂的“鼓包”，但长期的贷款天花板仍然存在。由此看，2022年房企融资规模较去年增加的空间是有限的。业内人士认为，从1月数据来看，国企发债规模占比有所降低，由去年12月的70.8%下降至50.1%，且部分资金为收并购所用。有流动性压力的民企仍处于融资劣势，现阶段解决流动性的方法主要依赖债务置换展期、资产处置等。显然，房企的融资阀门还未有明显的打开迹象。但进入新的一年，政策端暖风频吹。 1月17日，央行同步下调了中期借贷便利操作（MLF）和公开市场操作逆回购利率各10个BP。在1月18日举行的国新办新闻发布会上，央行提及整体货币政策将继续维持宽松，并提到房地产调控将强化因城施策、强化稳预期，有进一步放松可能性。央行副行长刘国强进表示：“充足发力，把货币政策工具箱开得再大一些，保持总量稳定，避免信贷塌方。” 1月20日，2022年首期LPR报价出炉：1年期LPR为3.7%，较上期下调10个基点；5年期以上LPR为4.6%，较此前下降5个基点。 2月8日，央行和银保监会发布通知明确银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。浙商证券认为，房地产行业供需两端信贷改善仍在推进，且力度和节奏逐步加大和加快，行业销售、购地、融资有望加速回归常态，行业基本面底部逐步构建。短期房地产资金面持续放松，直至行业逐步化解风险，政策的定力较强。行业出险后长期模式的搭建不可避免，综合房企长期竞争潜力不言而喻。马泓认为，房地产行业总体预期偏悲观的态势还未得到根本性扭转，需要对房企财务风险和偿债压力保持高度关注。建议对资质优良的房企适当增加直接金融支持，包括债券融资、信托融资、股权融资、资产证券化等方式；建议根据市场变化，灵活调整“三道红线”指标管理，采取更为灵活的动态监管，定期对指标做出合理调整，并可以考虑针对不同信用资质的房企采取不同的监管容忍度，形成激励效应，有利于企业主动优化债务结构。上海申银万国证券研究所认为，从旧周期框架看，央行连续发声强调维稳房地产、防控金融风险，中央政治局会议和中央经济工作会议定调支持合理住房需求，政府维稳暖意已现；从新周期框架来看，在行业资金困境和供给端调控深化的双重作用下，行业出清加速竞争减少，推动行业从以往内卷式集中度提升向格局优化的集中度提升跃迁。