中阳房地产

房天下资讯为全面推进社会共同富裕，同时也为地方政府拓宽财政收入渠道，房产税很快将在全国部分城市先行试点，这已经是板上钉钉的事情。其实从2018年不动产信息管理基础平台实现全国联网，让个人名下的房产完全透明化，到2020年住建部要求推进网签、备案一张网建设，就已经为房地产税征收扫清了技术障碍。而在去年第20期“求是杂志”刊发领导人的重要文章，提出“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”，可以说房地产税已经箭在弦上，蓄势待发。而哪些城市最有可能进入先行试点的城市名单，估计今年有可能会公布。那么待总结出一套成熟经验后，在全国范围内全面实施，也就是几年以后的事情。因此，很多人发出“留给炒房客的时间不多了”的感慨，绝对不是类似过去反复呼喊着“狼来了”那样会让人感觉麻木，而是处处散发着山雨欲来风满楼的浓厚气息。毕竟开征房地产税会让持有房产的人无处可逃，不管你把房子挂在谁的名下，也不管是什么时候、在哪座城市买的房子，都难以逃脱房产税的征缴，除非该税种真的像一些人预测的那样，对只有一套房的家庭网开一面。仅仅是炒房客会受到影响吗？当然不全是。笔者认为，以下5类人都会受到影响，他们将是房产税全面开征以后最容易“受伤”的群体。第一类，在大城市拥有多套房产的人。按照国外征收惯例，通常采用的是“阶梯税率”制，并且和房产的估值相关联。换言之，拥有房产的套数越多，单套房子的总值越贵，被征收的税费也越多。而众所周知的是，一线城市的房价起步也在数百万，高的则达到上千万乃至过亿，不仅拥有一套房子每年需要缴纳十数万、数十万不等的税费，如果拥有多套房产，税费的压力则更大。这将倒逼拥有多套房产的人集中抛售，特别是贷款持有多套房产的人。而楼市一旦供大于求后进入买方市场，市场在短期内又无法消化掉那么多的房源，房价理所当然会进入下降通道。值得一提的是，不要高估了一线城市的囤房客有多么强的抵御能力，从“房产占到家庭财富的77%，只有23%的财富属于金融产品”这个数据就可以看出，实际上很多人“穷得只剩下房子了”。而一线城市普通家庭成员月收入在5000元以下的人不在少数，即便按1%的税率征收，也会让多套房持有人感觉“疼痛”。第二类，持有三四线城市多套房产的人。三四线城市的房价之所以能被吹到万元甚至数万元每平，与大城市炒房资金外溢、明星房企打造品牌效应、货币化棚改助推等因素有关。简言之，三四线城市的经济发展原本非常薄弱，万元每平的房价根本不是其综合实力的体现，而是泡沫累积的结果。这种没有经济和人口支撑所催生出来的空心价格，即便触碰轻微的风吹草动都会摇摇欲坠，更何况是遭遇房地产税这样高等级强台风的肆虐。最可悲的是，经过2016年第一波房价翻倍上涨以后，真正的职业炒房客早已套现离场，高位接盘的其实是那些手头略有盈余的小富群体，亦或是由部分中等收入阶层组成的散户。而在要人口没人口、要经济没经济，棚改被旧改取代后需求大幅下降的尴尬局面下，击鼓传花的游戏在这些城市早就提前收场，一旦房产税降临，这些人根本找不到转嫁税收危机的机会和群体。第三类，生活在大城市的租房群体。一旦房产税开征，将会增加房子在持有环节的成本，这一点是毫无疑问的。对于大城市的多套房持有者来说，唯一的希望就是国家能够将税率定得低一点，甚至是类似过去上海、重庆两地试点时那种“不痛不痒”、“蜻蜓点水”式的税率，方可逃过一劫。但是这种可能性似乎不大。因为试点经验证明，两地制定的税率、征收对象、减免政策，无法起到促进地方财政转型和稳定房价的目的。因此凡是大城市的囤房者，在多余房子一时半会无法脱手的情况下，为了弥补税收支出的空缺，一定会利用有人口流入、租房群体较为庞大的优势，将税收成本以租金的形式转嫁给租房者。毕竟房地产长效机制尚在建立完善之中，为无房群体提供的廉租房、公租房、共有产权房、安居房、人才房等，其货源与市场的实际需求存在很大的缺口，而且申请此类房产都有较高的门槛，比如与家庭年收入挂钩等。而那些依靠租房子解决居住问题的群体，将成为房东转嫁房产税的最直接受害者。不过，租客们也不能消极坐等被房东收割，拿起法律武器，共同反对房东非理性涨租，以及转移至低生活成本的其它城市另谋出路，都是不错的应对之策。第四类，持有城市中“老破大”房子和城市远郊“空旷远”别墅的人。在棚改没有结束的利好政策下，城市中的老旧房子尚有等待拆迁的机会，但是旧改取代棚改以后，是不会产生新的购房需求的。老破大房子本来就难以转手，被列入旧改范围以后，虽然居住环境会有所改善，但是将失去拆迁的机会，房子如果再没有优质教育资源加持，流动性就会变差，也只能满足基本居住需求。与别墅一样，由于面积过大，老破大房子超出部分的面积可能会被征收房产税。而位于城市远郊的别墅，由于存在生活配套不足，周边基础设施落后，交通出行不便，房子总价过高等缺陷，一直以来都很难转手，今后开征房产税，仅单套别墅的税费就是一笔较大的支出，毕竟拥有别墅的群体，绝大多数人都不缺城里的房子。而之所以认为城里唯一的一套老破大也可能处在被征税的范围，因为如果对一套住房免征，既不公平也无法通过税收防止财富二级分化、消除分配不公的目的，而且还会推高离婚率，不利于构建和谐社会。比如对位于北京主城区唯一一套价值数亿的四合院免征，与位于黑龙江鹤岗的唯一一套价值几万元的老破小免征，或者对唯一的一套别墅免征，其总价值存在天地差别。第五类，将杠杆运用到极致的投资炒房客。房价多年保持只涨不跌的态势，吸引了无数的投资炒房客参与炒房。而在这些投资炒房客中，真正有能力拿出全款的人可以说是凤毛麟角，多数人都是依靠银行的贷款进行炒作。特别是在房价高速上涨期，一些人甚至连首付款都是通过举债的办法勉强凑齐，月供更是用多张信用卡采取拆东墙补西墙的办法交替归还。但是在房价涨幅达不到投资标准，以及国家严查经营贷、消费贷、信用贷违规流入楼市的高压态势下，这些人立马就现出了原形。据法拍房发布的数据显示，2017年，该平台法拍房挂牌量仅为9000多套，但是到了2021年，已经达到168万套，短短4年间足足涨了180多倍。而法拍房激增的背后，与投资炒房客运用高杠杆炒房有着直接的因果关系；有80%左右的法拍房都是因为断供造成的，这其中就是一些不具备买房能力的人强行进入楼市自己造成的，不值得同情。这还是在房价涨势平稳、融资渠道不畅的情况下，就有这么多的人原形毕露，房产税一旦全面开征，又增加了一笔不小的支出，可能会有更多将杠杆用到极致，最终扛不住贷款压力的人，陆续加入到弃房断供的队伍中，想想着实可怕。总结：在以上5类容易“受伤”的群体中，有些人是咎由自取，有些人值得同情，但是房产税迟早会到来，这是楼市发展的历史趋势，也是世界各国的通行做法，并不值得惊呼。更多的普通人只要不参与炒房，自然不必担心房产税会对自己的生活造成多大的影响，因为开征房产税的主要目的，还是为了调节社会各阶层的收入分配，实现全体成员共同富裕，同时也为地方政府转换财政收入模式另辟蹊径，以及引导民众购房预期，以税收的形式劝诫民众不要再参与房产炒作，让房子回归居住属性，让房价保持长久稳定，而不是要打压市场和降低房价，因此房产税的出台实施，只会促进楼市健康可持续发展，并不会导致房价出现剧烈波动。