中阳房地产

和讯网前段时间，一部讲述中年人感情世界的沪语电影《爱情神话》登陆各大院线，这部电影通过真实的生活状态和场景把上海的姿态和情怀，表达得很有肌理。从不被看好，到拿下豆瓣高分好评，不一样的爱情神话创造了一部电影的口碑神话。魔都，似乎就是有滋养神话诞生的魔力，正如荧幕之外，上海楼市也在书写新的“神话”。 2021年，一线楼市的调控力度史无前例。上海，从2021年1月21日发布楼市新政开始，先后经历了对离婚购房资格的修订、赠予需要购房资格，直到8月份发布贷款参考涉税价，也就是三价取低政策，上海楼市进入冰封状态。千余公里外的深圳同样迎来重拳出击，楼市偃旗息鼓，于是，人们纷纷猜测上海也会步上深圳的后尘，市场博弈半年后，会跌得信心全无。但上海楼市在仅仅跌了3个月之后，剧情又有了新的走向。新房供应放量豪宅市场成富人的角斗场 1月21日出台“沪十条”，2月6日出台积分制，3月3日出台“沪七条”，不断加码打补丁的调控之下，2021年，上海新房市场以集中批量供应方式实现成交超九万套，比去年多了近三成。而自第五批次新房入市以来，新房市场出现了一些新变化。某内中环新房项目销售告诉90度地产，前四批新房遭到了市场的焦灼争抢，如今，购房者相对具备挑挑拣拣的余地，且很多项目最后开出来的分数，都远低于预期。他认为，这缘于8月底以来入围比的扩大，及新房供应量的持续发力。据网上房地产数据，2021年全上海的新房供应量共计约81822套，超过过往4年每一年的供应量。克尔瑞监测的开盘数据显示，2022年上海楼市的开端非常热闹，伴随着悦澜天地的开盘售罄，第五批次集中供房正式宣告收官。细看五批次整体开盘情况，57个项目中，日光盘占比63%。近期陆续推出的第六批次新房再次展现了上海购房者们的购买实力，截至1月21日，上海第六批次57个楼盘已经有46个楼盘结束认购，17487套房子也创下了今年上海新房分批供应的新高。刚刚过去的1.17-1.23这一周，上海23个项目扎堆开盘，日光盘频现，其中，以触发积分制项目或市区10万/㎡+项目为主，成交前十榜单上中，高价房产品占据一半。例如，中粮瑞虹海景壹号最后一期开盘选房，178套收官房源，共有447组入围，本次入围线为96.08分。该项目销售透露，现场在叫到132号后才有人放弃选房，到188号时就宣告售罄，仅有10组弃号。据他介绍，此次推出的三个户型中，最大的250㎡四居室最吃香，168㎡户型的去化速度最慢。此外，同样位于虹口区瑞虹新城9期天悦耀庭开盘现场最受欢迎的是面积250㎡的户型，总价3000万+，需要加装288万装修包的250㎡样板房也被选走；杨浦内环内73.44分的仁恒海上源二期选房现场，164㎡、197㎡的户型亦是香饽饽，去化速度快。易居研究院智库中心数据显示，截至23日，上海1月份成交面积环比增长31%，同比涨18%，是一线城市中唯一实现增长的城市。不仅如此，根据上海中原地产数据，基于中高端产品交易的活跃，上海全市新房均价攀升至70728元/㎡，环比上涨10.5%，这也是2021年以来的最高均价，上一次均价出现“7字头”，还是2021年5月。业内人士认为，核心区域供应稀缺、刚需改善、财富保值等依然是高端项目受市场热捧的重要因素，高价差导致豪宅市场的价值投资者增多，紧缺人才、社保巨子、富二代和新贵等高净值人群纷纷加入到高端市场的抢房行列，为白热化的豪宅战场再添一把火。刚性购买力托底二手房市场走出谷底看过了豪宅市场的厮杀，沉淀在成交链条另一端的刚需力量，也不容忽视，这股力量在二手房市场体现得更为明显。事实上，新房的成交更大程度上受到预售证发放和网签速度的影响，二手房才是上海楼市成交的主力。 8月份，三价取低政策发布，上海楼市掉入冰窟，但最近上海楼市却走出了翘尾行情。数据显示，12月上海二手成交数据达到了1.8万套，环比上涨15%，在严苛的调控政策面前，上海市场展现了强大的韧性。我们来捋一捋深圳楼市的轨迹，或许你就会知道上海楼市究竟有多稳。 2月份，火爆的深圳楼市发布了重磅的二手指导价政策，从5月份开始，深圳二手成交量就大幅回撤，相比1月份，下跌接近60%，9-11月，深圳二手成交数据维持在2000套左右，相比去年热点月份过万套的成交，下滑幅度惊人。核验价+三价取低+贷款不批或慢批等调控政策组合扑面而来，扼住了上海楼市的咽喉。整个下半年，上海二手成交最低点是9月的1.2万套，接着10月1.3万套，11月的1.5万套，再到12月的1.8万套，成交量持续稳定上升，成交流速逐渐加快。上海二手房市场背后正是以刚性需求为主的自住+置换的托底，有中介称，上海50个购房者中都难找一个投资客。作为刚需主力军一员，小杨从楼市回暖中感受着这座城市无比坚挺的购买力。小杨最近在看周浦对口澧溪的学区房，预算400万左右。但在实际带看的过程中，中介经纪人虽然安排了房源，但临了都无法看到真实房源，几番追问之下，小杨了解到的真实情况是，房东不卖了或者根本就不诚意卖。该经纪人坦言，无论是300万，还是500万，800万，甚至是相对门槛较高的1000万市场，目前基本上都是缺少房源的状态。贝壳找房平台上显示，截至上周末，上海挂牌出让的二手房仅12000余套，消化周期不足一个月。据小杨所知，如今不少打新的购房者正逐渐回归二手房市场，“二手房价格的回落，与新房之间缩小了价差，以居住为主的客户也开始回归。”如今，负责接待小杨的中介经纪人手头上就有四组从第五、第六批退筹出来的客户等着看房。另一方面，该经纪人认为，造成二手房加速回暖的一个重要原因在于“卡脖子”的贷款问题已经不是难题。进入一月以来，银行贷款额度宽裕起来，放款提速，很多银行最快的审批流程基本都可以缩到1个月以内，有客户12月25号网签，1月5号就过了审批。“钱的流动是推动市场发展的回血丸。” 该经纪人表示。除此之外，二手学区市场也传来异动。有中介透露，最近有学区房的核税价涨了不少，如高兴花园，2021年8月，成交价约9万/㎡，当时核税价才3万+/㎡，之后核税价从3万，涨到了4.1万，买家能够从银行那里贷款的钱，瞬间多了4、50万。“不仅如此，浦东某优质学区房，成交量价开始触底反弹。”该中介表示。种种迹象表明，上海二手房市场已经走出最最困难的时刻。楼市窗口期来临三四月迎小阳春那么，上海楼市下一步将走向哪？我们不妨从市场需求、供应和政策端先来探探路。众所周知，房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。首先从需求来看，城市能级和落户增量就是支撑上海楼市稳健发展的深层逻辑。上海的产业转型和突破非常可期，同时，上海是四个一线城市中落户门槛相对较低的，受此影响，从2020年开始上海的落户增量就有了明显跃升，2021年的增量趋势更猛，前2个季度的落户增量总人数，就比过去两年的单年总数高，三个季度的增量，超前两年总量，这就意味着，大批落户人口将给上海注入楼市购买力，尤其是500W以下的刚需房。再从供给端来看，2021年的土地供应，意味着2022年的新房供应。回顾过去十年，2021年上海的土地供给量是最高的，其中跟住宅有关的土地达到1200万平米，比2020年多了270万平米，预计2022年上海的新房供给量可以达到1000万平米左右，基本达到供需平衡。购房政策层面，2022年上半年，个贷环境放松，加上二手房市场核验价表现出的松动迹象，不少市场人士预测，上半年三四五月会是小阳春，但这个窗口期也许会非常短暂，因为现在银行仍然在严格执行“两道红线”，其中最重要的就是按揭的额度是被监管机构牢牢总控的。在经历了几个月的冷清之后，最近，七宝板块某中介门店负责人肖肖正急哄哄地张罗着招聘一批有经验的销售人员，他说，等一轮好行情不容易，要提前备好兵马，迎接将要到来的小高峰。 END