中阳房地产

本文来源：时代财经作者：陈伟纳经历了2021年各种政策调控的洗礼后，深圳楼市在2022新年伊始变得更加趋于理性。 1月2日，位于深圳光明新区的安联尚璟府推出353套住宅，仅有15批客户登记，平均每批客户可以选24套房，这与上一年的新房热销相比，差距明显。据深圳市住建局公开信息，2021年全年深圳合计获批预售56930套一手住宅，最终成交52417套，同比2020年上涨15.5%，创下近5年新高。其中，仅11月份和12月份两个月，就有44个住宅新盘入市，占全年推出新盘的35%，项目遍布深圳各区。有业内人士分析称，2021年深圳新房成交量的上升，主要原因在于供应量的增加，以及二手房指导价的打压，“实际上不具有市场说服力。”另外，2021年下半年开始，深圳开发商们踊跃推盘的同时，还变着花样的降价促销，或是打折，或是买房送车，甚至还有“买大户型送小户型”的优惠，确实推动了部分楼盘的去化。另据深圳市规划和自然资源局最新发布的数据，截至2021年12月31日，深圳尚有存量住宅项目537个，其中，普通商品住宅项目356个。按地区分布，有103个项目位于龙岗区，其次是光明区和宝安区，分别有86个和84个。存量住宅用地总面积1017公顷，未动工土地面积269.84公顷，已动工土地面积747.16公顷，其中未销售土地面积286.17公顷。换句话说，当下的深圳新房市场还有很多选择，购房者们并不急于一时。有新房去化仅1套，市场情绪冰冷 2022年的深圳楼市，正在向买方市场倾斜。据深圳中原研究中心统计，2021年深圳累计推出125个新盘，而2022年该数量增加至143个，相当于平均每3天不到就有一个新盘推出，其中不乏大量的限价楼盘。值得一提的是，经过2021年的三次集中供地，今明两年的深圳新房房价，在土拍之时就已被限定最高价格。这使得目前推出或即将推出的很多项目，失去价格优势。虽然2022年才开始11天，但深圳新房市场已进入“冷冻期”。深圳规土委官网数据显示，截至1月10日，开盘已10天的安联尚璟府仅有1套房源为“已签认购书”状态，其余300多套房源均为“期房待售”状态，去化率仅0.28%。而另一个位龙华区的御景华府于1月6日开盘，项目推售的533套住宅仅吸引了108批客户认筹，据传言当天只有6人签下认购书。时代财经查阅官方信息发现，安联尚璟府与御景华府在价格和户型上，针对的都是刚需客户，但两者交通上的硬伤是劝退购房者的主要原因。其中，位于光明区的安联尚璟府备案均价5.19万元/平方米，推出89平方米和111平方米两种户型，距离最近的地铁6号线楼村站1.2公里，步行时间18分钟。而御景华府均价约5.2万元/平方米，主推67-112平方米的户型，虽然位于龙华区观澜高新园内，但与最近的地铁4号线竹村站却有3.6公里的距离，这直接劝退了更看重交通的刚需购房者们。中介梁凯向时代财经表示，目前有意向的购房者并不着急买房，大家都保持观望的态度。 “（新房）选择太多了，而且现在才1月份，按理说，新的一年还没有开始，未来的（市场）走向怎么样谁都不知道。不过，可以确定的是，现在的购房者都很理性，大家会把个人需求放在第一位。”梁凯还谈到，现在向他咨询的购房者考虑自住的更多，交通的方便程度直接影响他们对于项目的评判，配套和投资价值也是左右他们是否入手的因素。据深圳市住建局，近期取得预售证的住宅项目还包括卓越柏奕府、星河天地五期、佳兆业云望府、富通九曜公馆等。其中，星河天地五期推出248套住宅，均价约5.19万元/平方米，该项目向来都是光明区“网红盘”的代名词，前几期开盘均以“日光”收场，但就目前的市场反应，此次开盘或很难实现以往的成绩。深圳近期获批预售项目名单，图源：深圳市住建局另一个比较受关注的项目则是位于龙岗区的佳兆业云望府，这也是佳兆业集团遭遇流动性事件后，于今年推出的首个住宅项目，单价约5.7-6.8万元/平方米，推出130套面积段在95-120平方米的房源。一位接近佳兆业集团的业内人士告诉时代财经，“通过小程序‘置业佳’先行登记，可以获得每套房源6万元的优惠，开盘当天还会有别的优惠，不过目前还没有出来。”据悉，“置业佳”是由佳兆业集团推出的移动营销平台，适用于佳兆业集团上线的所有房源。购房者：爆雷房企不考虑，优先考虑国企央企项目进入2022年仅11天，深圳已有6个住宅项目计划入市，共计推出2184套房源。但从已开盘的项目去化情况来看，今年的深圳新房市场或将面临较大波折。一位市场分析人士表示，今年将会有大量的新盘入市，其中很多项目属于竞品关系，一旦某个项目出现周边竞品多、价格无优势、产品和地段不突出，就会被市场“抛弃”，购房者也很难对这类项目买账。以安联尚璟府为例，该项目是安徽安联高速公路有限公司进入深圳市场的首个项目，周边还有金茂公园里、乐府花园、万科光年四季等住宅项目，各楼盘之间的价格、配套并无太大差别，加上光明区目前仅有地铁6号线，致使距离地铁稍远的项目并不在大部分购房者的考虑之中。面对当下情绪不高的深圳新房市场，中国城市经济专家委员会副主任宋丁分析道，2021年受政策的影响较大，二手房市场一度下滑，使部分二手房客群向新房市场倾斜；其次，去年下半年深圳加大了住房供应，解决了一部分当时的市场需求。“但在年底的时候，开发商与业主间的矛盾增加，出现了较多的维权事件，使得整个市场走势不是很乐观。目前大多数购房者都是保持观望的态度，预计这样的市场情绪可能会延续到今年第二季度。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进也向时代财经表示，目前深圳的部分待销售项目面临一些软肋或劣势，面对购房者的挑剔选择，若项目存在位置略偏远、相比周边的项目价格略高的情况，就会比较容易面临销售困难、去化压力大的问题。不过，相较于项目的位置和价格，买房者彭洁仪表示自己更在意开发商的经营情况，今年刚获得购房资格的她目前正在做看房计划，位于龙岗坂田的佳兆业云望府并不在她的考虑范围。去年11月，佳兆业集团出现资金流动性问题，进而引发债券违约，至今仍处于风波之中。佳兆业云望府作为其出现风波之后的第一个入市项目，就被抱以厚望，也引来不少“围观”，有接近佳兆业集团的人士谈到：“佳兆业都这样了，即使项目卖得不好也不奇怪。” “我比较担心买了这类（爆雷）开发商的房子，要是烂尾了怎么办？”彭洁仪坦言，自己看到过很多关于开发商暴雷导致项目烂尾的新闻，如果自己也买到这样的房子，“一辈子的努力都白费了。” 彭洁仪告诉时代财经，接下来会优先考虑国企央企推出的项目，个人对于楼盘的位置要求并不是很高，更在意户型的实用性，“我想要买三房两卫的户型，预算在7万元/平方米。” 面对当前不乐观的新房市场，开发商仍然不断推出新项目，一方面或是房企面临销售压力的考量，另一方面也是对深圳2022年楼市的试探与摸索。