中阳房地产

海涵娱乐志近期，陆续有几条消息冲击楼市，即白岩松直言不讳地说，高房价正在透支年轻人的财富，甚至在某种程度上，拖累年轻人的爱情。央行原副行长吴晓灵则公开表示，在泡沫中狂欢的日子不多了，准备好潮水退去是每个人都要面对的现实。单从这些角度来看，我们会思考一个问题，在光鲜亮丽的财政数据背后，比如人均居住面积是40平方米，城镇居民住房拥有率是96?那楼市真的完美无缺吗？很明显，由于“幸存者偏差”，一些隐秘的数据最终被掩盖了，比如空置率，居民杠杆率。若以成本意识看待房地产市场发展，房价的快速上涨往往得不到大规模资金流的冲击，如货币政策倾斜，外部资金容易流入国内；其次受去库存、棚改货币化等因素的影响，启动了以现金流为主导的上涨周期。实际上，我国每年的住房贷款都在持续增长，这就是一个很好的例子，居民财富都指向房产。或许在这个时候，家庭财富的70?是财产看上去令人惊讶，但毫不客气地说，这才刚刚开始。从根本上说，房地产市场是一场货币游戏，开发商依靠银行的贷款，几乎是零风险融资拿地、建房，最后利用预售制度的政策漏洞吸取现金流缓冲项目，一旦成功开盘，其回报率几乎翻倍。这个问题就到这里了，资金链是否一直处于无风险状态？而客观上，这也是在经历了多轮调控后所埋下的隐患，俗话说水到渠成，当开发商、居民自身杠杆无限增大时，消费规模相对处于下降趋势，反馈给市场的是市场内需受到抑制。与之同时，社科院2018年发布的一份报告似乎证实了这一点，该报告明确指出，我国房地产经济的拉动效应出现拐点；按照国际标准，房价收入比几乎可以完全反映出整个市场生态，但此时回望数据，均值为9.3，北上广深等一线城市甚至突破20，即不吃不喝工作20年才能买房。房屋实质上是供人居住的，房价最开始上涨的原因也是因为住房严重短缺。在住宅商品化改造之初，当时人们对住房的需求十分旺盛，对住房的需求应运而生，导致房价迅速上涨。实际上这样的上涨是非常合理的，但后来房价的上涨，很大程度上离不开炒作的因素。房屋供应仍然短缺？现在城镇人均住房面积已超过40㎡，远超欧美发达国家的33㎡标准，当然不是这样。百分之九十六的城镇家庭至少拥有一套住房。显而易见，现在的住房确实是过剩的，而且很多城市的这种情况仍然很严重。但呢，现在的房价却高涨了，就算是今天的下跌，相对于之前的上涨，几乎可以忽略不计。事实上，除了住房资源过剩之外，现在还有一个数据可以看出房地产市场的泡沫，即居民负债比率，即杠杆率。中国家庭的平均债务比率在1996年仅为3?在此之后一直在上升，到2008年达到了20?右，再过10年，中国家庭的债务比率已经飙升至55?在这些债务中，大部分都是抵押贷款。据中国人民银行统计，到2020年3月，中国家庭贷款余额达到56.5万亿元，其中仅有11.8万亿元用于商业经营，44.7万亿元用于消费，其中超过30万亿元用于贷款买房，占全部消费贷款的70?右。现在，这就足以看到现在住房市场上的居民杠杆有多高了。因为房价太高，居民买房子要背负大量的房贷，这也是很多人的无奈之处。事实上不仅是现在的居民负债率高，房企也一样。现在开发商所面临的债务危机前所未有。据贝壳研究院统计，到2020年9-12月，即将到期的房地产企业债务规模达到3000亿元，比去年同期增长了68?其中，11月即将到期的债务总额达到了1071亿美元。这种规模的债务到期高峰，的确给房地产开发商带来了巨大压力。现在的房地产开发商推出这么多优惠政策，这也是为什么促销卖房的原因之一。以往，房企如此大规模的负债到期，一般都是采用融资的方式来解决即将到期的债务，即新账还旧账。以8月为例，房企境内外融资总额为123次，环比增长14次，累计融资1247亿元。但现在这种做法行不通，最近，住建部、央行和部分房企召开了一次座谈会。会上明确提出“三条红线”：1、扣除预付款后资产负债率大于70?、资产负债率大于100?、现金短债比例小于1。而且这三条红线中的任何一条，房企有息债务的规模都将被限制在5?内，负债的年增长不得超过10?如果这三条红线中的任何一条，房企的有息债务规模都将被限制在5?内，基本上就是没有新的融资渠道。由于这一“三条红线”新规卡住了融资，房地产企业想要度过债务危机生存下去，只能通过回笼资金来降低负债。而且在这方面，恒大也是一个当头一棒，早在今年初就有各种折扣促销活动，更是在业绩发布会上宣布三年内每年减少1500亿有息负债。第一季度，恒大的有息债务确实减少了约400亿美元。实际上，恒大已经是今年房企中销售业绩最好、债务降幅最大的房企，没有之一。但现在恒大的资金压力仍然很大，这也可以从目前恒大的优惠力度上看出来。对其它房企来说，目前确实负债压力很大，今年最后几个月，对许多房企来说，将是一个巨大的挑战。现在面对房地产开发商的现状，可以看到近几年房价的走势不会很好，或许还是稳定为主，折扣促销活动会越来越多，花样会越来越多。与此同时，在未来两年内，因资金链断裂而破产的房地产企业也将大量增加。于是，有两种人就会有所准备：一：拥有多套房的人群。现在想靠投资房产赚钱实在是太难了，一不小心就会亏本，很多人都不愿意再去投资房产。但对那些已经拥有多套住房的人来说，现在拥有房产不仅不赚钱，而且成本也越来越高，而且房子还在折旧。因此，这些人现在就要准备优化他们所拥有的财产，或者卖掉自己的财产，现金为王。其次是那些准备买房子的人群。的确，现在是买新房的好时机，刚需也确实需要买。作者认为，现在买房一定要多看多了解，最好选择有强大口碑的房企。现在房企资金链紧张，未来交房季出现质量标准下降、配套缩水甚至烂尾的情况会很多，所以选择实力强、口碑好的房企更有保障。