全面实施“现房销售”难度很大？

刘全观察 2021年，对房地产行业是跌宕起伏的一年。房地产行业是资金密集型产业，金融政策收紧对于行业发展将是致命的打击。房地产行业历经调控政策升级、融资政策收紧、销售高开低走，导致房企资金压力不堪重负。2021年，金融信贷政策全面收窄，引起部分房企出现债务危机和破产的数量增多，最受伤害的莫过于没有收到房子的购房者。笔者认为，以往只要房企破产或倒闭最后都是由购房者买单，这也是商品房预售饱受民众诟病的主要原因。如果取消商品房预售，意味着房企约30%资金将出现空缺，资金链断裂及由此带来的金融系统性风险不可轻视。全面实施现房销售，意味着房地产开发周期被延长，土地市场面临较大的冲击，地方财政将受到严重影响。什么时候才能实施“现房销售”？ 商品房预售制度也称“期房买卖制度”，起源于香港。霍英东成立的立信置业公司一改现楼销售政策，提出“预售楼花”，并倡导分期付款。随后香港政府于1956年出台《预售楼花同意书》，正式在法律层面确立和规范了楼花预售制度。笔者认为，商品房预售制度对于房企而言，可加快周转和提升杠杆。预售制度极大缩短了房企现金流回笼的周期，降低房企资金断裂的风险，有效降低房企的融资成本。对于市场需求而言，期房往往具备较多的优惠价格。期房售价要低于现房售价约15-20个百分点，并且价差在近年来仍有扩大的趋势。预售和分期付款的方式有效降低了购房者的买房成本，刺激了市场的潜在需求。 笔者认为，商品房预售制度也引发了一系列问题：需求方面，房企在住房建设环节就收取了购房款，实质上是将潜在融资压力和建设风险提前转嫁给了购房者。在收房时，购房者面临开发商“一房二卖”、“延期交房”等诸多问题。收房后，可能遭遇房屋质量问题、开发商推卸责任、延期办理房产证等风险。金融方面，作为按揭贷款的发放方，房地产开发的资金风险转移给了银行。一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂的问题，银行将面临较大坏账风险。监管方面，房企在收取预售款后就成为其名下的自有资金，由于很多地方缺乏必要的资金监管，无法对预售资金的使用进行有效监管。即使多地城市设置了专用资金账户，规定了预售所得款项必须用于项目工程建设，由于监管细则缺位等并未取得预期效果。恒大就是一个最好的例子。希望尽快实施“现房销售”。 作者：刘全