中阳房地产

房地产新谈对于房价的走势，现在很多专家和学者都是抱有悲观态度的，这是因为目前已经没有足够的资金来支撑房价继续上涨了。房子不仅是人们居住的地方，同时还是一种商品，更是一种金融产品，所以房价的上涨需要人口和资金的共同支撑。就比如有专家表示，随着房价的不断上涨，房地产行业就像一个蓄水池一样，不断有大量资金流入房地产行业之中。根据统计数据显示，在2000年时，全国平均房价为2000元/平方米左右，但是到了2021年底已经涨至万元大关，上涨了4倍之多。而与此同时，2000年的M2为13.5万亿，现在突破200万亿，增加了15倍。另外，从2001至2018年末，CPI（衡量物价）上涨不足50%。也就是说，大量资金都流入到了房地产行业中。 M2涨了15倍，物价并没有涨那么多，大量资金流入房地产行业之中，这就是为什么房价能够持续上涨并且涨得这么高的原因。不仅物价的涨幅远不如房价的涨幅，人们的收入水平的涨幅也同样远不如房价的涨幅。就比如在一二线热点城市，一套房子动辄就高达几百万元甚至上千万元，而当地很多人还拿着几千元的工资。可以看出，这样的工资，想在当地购买一套房子实在是太难了。根据上海易居研究院公布的统计数据显示，在2020年，全国50城和100城的平均房价收入比分别为9.2和13.3，其中北京、深圳、厦门、上海和三亚等城市的平均房价收入比更是已经超过了30，这意味着在这些城市购买一套房子，需要整个家庭不吃不喝工作30年以上。可以看出，按照目前的房价和人们的收入水平计算，现在人们购买一套房子是非常困难的，很多人为了购买一套房子，不仅要花光一个家庭所有的积蓄，最后还要背负二三十年的巨额房贷。虽然房价这么高，但是由于房子是人们生活的必需品，很多人依旧会购买房子。根据统计数据显示，目前超过50%的年轻人已经在工作地买房，并且有34.52%的人每月的房贷在3000-5000元之间，同时房贷3000元以下和8000元以上的占比分别为19.05%、11.91%。另外，央行公布的统计数据显示，截至2021年11月末，我国个人房贷余额为38.1万亿元，按照3.46亿城镇家庭计算，相当于每个家庭欠着11万房贷。也就是说，房子是人们生活中的必需品，而因为买房子人们已经背负了巨额的房贷压力。未来房价是涨还是跌呢？从2021年下半年以来，受楼市调控政策的影响，特别是受楼市信贷政策影响，整个房地产行业的资金都开始紧张起来。另外，人们对房价也开始看跌了，受“买涨不买跌”思想的影响，人们购房意愿也在不断降低。对于房企来说，房企的资金来源主要有两方面，一方面是房企融资，一方面是房企卖房回笼资金。而现如今，房企的这两个资金来源都受到了很大影响，而房企为了缓解资金压力和降低负债率，只能选择降价促销，通过以价换量来换取回笼资金。根据统计数据显示，2021年上半年平均房价最高为11030元/平方米，而到了2021年10月份平均房价已经降至9749元/平方米。可以看出，2021年下半年的房价确实下跌了不少，特别是在很多城市和区域的一些楼盘，房价下跌现象非常严重，个别楼盘的房价下跌幅度更是超过了30%。面对不断下跌的房价，从2021年9月份以来，全国已经有超过22个城市出台了“限跌令”，其中不乏哈尔滨、天津和昆明这些大型城市。另外，哈尔滨更是直接出台了“救市政策”来稳定当地的房价走势。在笔者看来，这些“限贷令”和“救市”政策，更说明了现在的房价还有下跌的动力。更重要的是，在这种楼市行情下，投资客不仅不再继续投资房产，同时还已经开始大规模抛售房产了，就是很多刚需购房者买房也开始犹豫了起来。根据统计数据显示，从2020年开始，全国大部分城市的二手房挂牌量都开始不断激增，截至2021年11月份，北京、郑州、哈尔滨、天津、青岛、南京、武汉、重庆和成都等城市的二手房挂牌量已经超过了10万套、15万套，其中重庆（仅城区）的二手房挂牌量更是已经超过了20万套。在这种情况下，楼市的供需关系已经慢慢发生了变化，过去住房资源是供不应求，房价持续不断上涨，而现在住房资源已经供大于求，房价已经很难再持续上涨了。那么，房价真的会像一些专家说的那样会在2022年出现降价潮吗？答案是否定的，因为国家对楼市的调控政策是为了稳定楼市走势，并不会让房价出现大涨或者大跌的情况。 30天内密集发声房地产，保楼还是保实体，央媒也表态了 1、12月11日，国家统计局局长宁吉喆明确表示：“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。”2、12月23日，中国城镇化促进会常务副主席郑新立在会议上指出：“即使在发达国家，房地产仍然是拉动经济增长的支柱产业。我国目前的消费水平和发达国家相比差距仍很大，房地产业会成为持久不衰的支柱产业。”3、12月29日，央媒经济日报指出：根据第七次人口普查数据显示，我国目前常住人口城镇化率为63.89%，每年都有近2000万农村人口进入城市，城镇化建设的速度依旧很快。而房地产行业规模大、链条长、牵涉面广，关系到百姓安居、生活幸福，所以房地产支柱产业的地位没有变。通过以上3个发声和表态来看，房地产行业依旧是我国经济发展的支柱，所以未来房地产行业还会继续发展下去。对于保楼还是实体这个问题，答案也清楚了，保楼市就是在保实体经济，房地产行业已经和其他行业密不可分了。更重要的是，在2021年央行的第三季度例会上提出了“两个维护”，即维护房地产行业的稳定和维护购房者的合法权益。可以看出，为了维持房地产行业的稳定和维护购房者的合法权益，就需要帮助房企渡过难关，房企资金链断裂导致楼盘烂尾并不是楼市调控的目的。因此，在这次会议之后，很多专家和学者都表示，楼市最严时刻或过去。当然了，这也不意味着楼市会重回巅峰，就目前楼市行情来看，在“房住不炒”的影响下，房价只涨不跌的时代已经一去不复返了。总结：一句话就是，房地产行业依旧是经济支柱，地位稳固，但是未来经济发展对房地产行业的依赖性会越来越小。对于房价来说，未来房价会有涨有跌，房价分化现象将越来越严重