中阳房地产

撰稿：梁云风编辑：飞鱼近日，住房和城乡建设部部长王蒙徽接受总台央视记者专访时，提到了房地产行业2022年最大的任务是“稳”。尽管2021年下半年以来，“稳”字在经济领域已经被多次提及，但具体到房地产行业，还是看得出，“稳”字的背后有诸多的无奈。要深刻地理解房地产行业的“稳”，就不得不说房地产调控的“难”。说起房地产行业的调控之难，下面这一组数字可以给大家一个直观的感受。据中原地产研究中心统计，截至11月底，全国合计出台的房地产调控政策次数高达570次。2020年全年为430次，2019年为620次，2018年为444次，2017年则仅250次，再往前的2016年，研究机构基本上还不统计调控的总次数。我们看到，从2014年底开始，房地产行业开始新一轮复苏，在经过2015年股灾之后，叠加棚改的推动，2016年开始全国各地房价放量大涨。随后各式各样的调控五花八门，但这些年调控的结果却是，房价越调控涨得越欢。是调控力度不大吗？是，也不是。说是，是因为过往的调控大多从“限”的角度出发，无论是力度还是有效性均在可控的范围之内，往往留有不少口子，被有心之人突破，因此最后调控不仅没办法解决问题，按下葫芦浮起瓢。说不是，从2021年的房地产调控就可以看出，一旦政策制定者要动真格，就连深圳这样的城市都能将房价摁在地板上摩擦，就连恒大这样的超级房企都会陷入危机。据不完全统计，2021年出现危机的百强房企已经超过了15家。而如果我们将2021年的楼市调控放在显微镜下观看会发现，事实上政策严厉的时间不超过半年，不仅开发商受不了，很多城市也开始偷偷地松绑。有的城市开始直接发钱奖励购房者，有的城市则面对“跌妈不认”的房价开出“限跌令”，中原地产研究中心统计数据显示，随着楼市低迷的持续，全国已经有超过21个城市发布了不同程度的房地产限跌政策。看2021年的调控，大家可以理解为，“严父”刚板起脸要发脾气，“慈母”就将淘气的儿子拉到身后护住了。你叫“严父”情何以堪？在政策对房地产行业过猛打压的时候，很多人都在反思房地产行业对过去三十年中国经济的贡献有多大？住房和城乡建设是最大的内需，也是最大的国内消费市场，是稳增长扩内需、建设强大国内市场的重要领域。随着中国房地产市场的不断发展，房地产业增加值从1978年的79.7亿元，快速增长到2020年的74552.53亿元。在这40多年的时间里，房地产增加值的年均增速为17.7%左右，明显快于同期GDP年均增速（8.3%）。研究发现，尽管从生产角度看，房地产业增加值占GDP比重不高，但从需求角度看，房地产消费和房地产投资对支出法GDP增长贡献较大。当前，房地产消费占支出法GDP的比重约为7%，对支出法GDP增长的贡献率约为7%-8%。房地产开发投资对支出法GDP增长的直接贡献率约为7%。以2020年为例，国家统计局数据显示，2020年全国房地产开发投资141443亿元，房地产开发企业到位资金193115亿元。2020年，房地产开发投资间接拉动GDP约7.5万亿，占当年GDP的7.4%左右。可以说，今天的中国经济，还没有哪一个行业能像房地产这样拉动国民经济发展。特别是房地产行业链条极长，上下游更是带动众多产业，因此对房地产行业的调控，绝对不仅仅是房地产一个领域。但物极必反，过犹不及，过去五年，中国房地产已经慢慢偏离了政策的轨道。丁祖昱在2021年终的发布会上，提出了需求透支、房价透支、支付力透支、供应透支四大原因。具体来看，近5年，楼市累计成交面积74亿平方米，成交金额63万亿元，相当于过去20年的41%和56%，也就是仅用5年卖掉了过去20年56%的金额。这两组数字很可怕，过去几年千亿房企不断涌现，新力这样的企业几年就跃上千亿规模，赌的就是中国房地产市场的快速增长。近20年，房价逻辑上只涨不跌，当中一些小波段之后还是一路上涨，最近5年的房价复合增长率是7%，房价收入比也站上一个新的台阶，但同期城镇人均可支配收入复合增长率仅为5%，房价的增长远快于收入增长，房价收入比一路攀升，2020年全国平均的房价收入比达到了8.9，而深圳更是高居榜首，将近20了。此外，居民的杠杆率飙升，过去10年上涨了6.68倍，个人住房贷款余额达38.1万亿，比房价的增长还要快得多。在谈到楼市供应透支时，丁祖昱表示，70城广义楼市库存达10亿平方米，广义库存就是地已经批出来，但还没有卖掉的库存，有的可能没有进入到销售阶段，有的进入销售阶段还没有卖掉。其中，重庆、郑州土地成交量比过去五年的住宅成交量多一亿平方米。这70个城市当中已经有多个城市楼市风险巨大。除了70个城市之外，中国地级以上的城市有将近300个，像防城港、梧州这样的城市，它们的消化周期比较长，防城港楼市库存需要17.5年才可以消化完。这些房子今天都成了悬在头上的一根箭。看完以上数据，我们大概可以知道中国当前的房地产现状，一方面是经济高度依赖房地产行业的发展，房地产行业不是一个行业，而是上下游串联起来的产业链和产业群。2021年的美的、格力等头部家电企业为什么生意不好做，房地产行业下行，很多行业都如惊弓之鸟。另一方面又是楼市的增长已经达到了一个新高度，再往后发展，几乎没有了“快”的动力，这成了摆在当前政策决策者和房地产行业从业者之前最尴尬的局面。从前景上看，长期的话，我们认为房地产行业是还有空间的。目前我们国家现在仍然处于城市化发展的快速发展时期，城镇化率达到了60%，每年新增城镇就业的人口也超过1100万，加上家庭的小型化，这些都为住房的刚需，带来了很大的市场。再加上2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，居民改善居住条件的需求比较旺盛。在新建与旧改双重加持下，未来房地产行业仍将低速发展。换句话说，今天开始从偏好房地产开始调整，也是一个正确的选择，正好对房地产的依赖逐渐降低，未来慢慢配置高科技产业，逐渐进行产业结构调整，从而彻底扭转房地产行业金融化的趋势，将房地产行业回归普通产业落地。但短期来看，房地产行业长期以来形成的“高负债、高杠杆、高周转、高收益”的房地产开发经营模式不可持续，“大量建设、大量消耗、大量排放”的城乡建设方式不可持续，既不适应高质量发展的要求，也积累了不少风险隐患。比如，很多危险的房企需要排雷，从这一点来说，万达是幸运的，因为它早早地爆雷，所以也就快刀斩乱麻，挺过来了。如今，一大批的房企，华夏幸福、恒大、新力、阳光100、花样年、佳兆业、蓝光发展、中国奥园等一大批房企都需要解救，在房企引发的系统性风险接触之前，不太可能看到政策的转向。万科很早就开始喊“活下去”，但一直到2021年整个市场才真有“活不下去”的氛围。淘汰从2021年开始，2022年可能还有一大批企业，甚至是百强企业走向破产、重整，死掉或者被收编。 “剩者为王”时代，对于参与者来说，需要好好回味一下中央最近一直在提的那个“稳”字。稳，不是怕，不是退，而是“君子藏器於身，待时而动”。对房企来说，先别急着扩张了，活下来是最重要的，先把负债降下来，让自己安全一点，你看大如融创，现在也在拼命自救。对于购房者来说，炒房的就先等等，别抄底抄在半山腰了，把现金流握在手上，这很重要，一旦断贷，现金流崩了，信用违约很麻烦。如果你是自己住，那看准了就出手，不过要重点关注地段、交通、学区，别买郊区了，别幻想着升值了。我们预测，调控在2022年仍将是一大重头戏，要让房价降下来不容易，要稳房价同样不容易。楼市也开始进入“剩者为王”的阶段了，活下来了，总能等到春天。