中阳房地产

促进房地产业良性循环和健康发展。 12月27日，央行召开关于2022年工作部署会议，其中涉及房地产行业的表述为——“稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。” 12月25日,住房和城乡建设部部长王蒙徽接受新华社采访时，同样强调“坚持房住不炒，促进房地产业良性循环。” 包括央行及住建部在内的众多部门，在历次会议中关于房地产提及最多的就是“稳”与“良性循环”。“促进房地产业良性循环”被市场普遍认为是2022年房地产调控的主要思路。面对房地产的“艰难”处境。王蒙徽强调，住房和城乡建设是最大的国内消费市场，是稳增长扩内需、建设强大国内市场的重要领域。住建部对于房地产市场的态度至关重要。对于房地产作为“支柱产业”的身份确认，也是对未来市场预期的再次修正，房地产市场仍旧是重要的国内消费市场，仍旧贡献了巨大的GDP增量。央行与住建部的近期会议发言，都在传递维护市场预期以及加强行业未来信心的信号。 “增信心、防风险、稳增长” 近半年以来，众多房企出现债务危机，整个房地产行业的未来发展充满不确定性。“支柱产业”标签一再被强调，意味着行业需要恢复信心。关于当前房地产市场发展现状以及2022年发展方向，王蒙徽的发言中有九个字至关重要。王蒙徽谈到，将坚持稳字当头、稳中求进，立足新发展阶段，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，着力在“增信心、防风险、稳增长、促改革、强作风”上下功夫，努力推动住房和城乡建设事业高质量发展。 “增信心、防风险、稳增长”，既有对于当下市场的情况判断，也有对行业未来发展的方向要求，其核心调控在于“稳”。房地产市场的需求仍然存在，供给与需求的平衡在短期内不会被打破，整个行业还将继续发挥“支柱产业”的重要作用。同时，房地产由于其规模大、链条长、涉及面广，对经济金融稳定和风险防范具有系统性影响，规模化发展所带来的一系列问题也需要被解决。王蒙徽指出，过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续，“大量建设、大量消耗、大量排放”的城乡建设方式不可持续，既不适应高质量发展的要求，也积累了不少风险隐患。以“高负债、高杠杆、高周转”作为发展模式的房企正处于降杠杆趋势之中。面对一系列政策调整，部分房企也出现了债务危机，但与此同时，行业多年以来所积累的系统性风险也正在出清。 “今年下半年以来，受个别房地产头部企业债务违约风险显现等因素影响，市场预期发生变化。”王蒙徽指出，将坚决落实中央经济工作会议部署，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。房住不炒的定位是仍将被坚决落实，部分房企的自身违约也不会引发政策的短期转向，促进房地产业良性循环和健康发展才是2022年的主要任务。如何促进房地产业良性循环和健康发展，王蒙徽提到—— 一、保持调控政策连续性稳定性。继续稳妥实施房地产长效机制，落实城市主体责任，强化省级政府监督指导责任，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，努力做到稳地价、稳房价、稳预期。二、增强调控政策协调性精准性。加强金融、土地、市场监管等调控政策的协同。加强部省市县调控联动，加强对城市调控工作“一对一”的指导监督。三、坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险。以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，按照省市统筹的工作要求，以法治化市场化为原则，确保社会稳定、国家和群众利益不受损失。四、持续整顿规范房地产市场秩序。完善市场监管机制，切实维护群众合法权益。其中三、四条主要作用在于维护市场交易秩序与群众利益。“保交楼、保民生、保稳定”更是作为地方政府的重要任务。面对一众房地产项目的停工逾期风险，住建部已经明确给出要求，“保交楼”成为各地政府交给房地产企业的“红线任务”。部分地方政府也建立联合工作组，确保出现债务风险的房企能够交付项目。即便是深陷债务旋涡的恒大，也在前几天的内部会议中提出“确保12月份交楼3.9万套”。 “房住不炒、良性循环” 坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位已成为社会共识。关于“房住不炒”的主要落实方式就是在供给端进行改革。住房体系和制度建设也正在加快。两集中土拍规则、保障性租赁住房建设、房地产税改革试点等一系列政策的陆续出台，也在进一步明确“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”确立。从2020年至今，相关部门出台40多条关于保障性租赁住房的相关政策。目前来看，国内重点城市的保障性租赁住房建设不断加快。根据住建部数据，2021年全国40个城市计划新筹集保障性租赁住房93.6万套。不断加快的保障性租赁住房建设供给，给予了“房住不炒”一系列政策实施的充足空间。王蒙徽指出，将推进住房供给侧结构性改革。针对新市民、青年人等群体住房需求，加大金融、土地、公共服务等政策支持力度，大力发展保障性租赁住房，因地制宜发展共有产权住房，加快发展长租房市场。 “良性循环与健康发展”既包含保障性租赁住房建设，也包含城市更新业务的高质量发展要求。 “我国城市发展进入城市更新的重要时期，城市开发建设从注重规模速度转为更加重视质量效益，从大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，原有体制机制和政策体系已不适应高质量发展的需要。”王蒙徽指出，2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，居民改善居住条件的需求比较旺盛，新冠肺炎疫情促使居民改善居住条件的要求更为迫切。在促进房地产良性循环和健康发展的未来预期中，包含针对存量地产的改造升级。以存量改造为主要方式的城市更新业务将会逐步与增量并行，成为行业中新的重要增长形式。 “过去40多年的高速度、大规模建设，粗放式的发展积累了许多风险隐患，如地下管线老化、底数不清等问题突出，城市内涝、燃气爆炸等灾害事故多发，迫切需要更新改造，推进基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设。基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设投资需求巨大，是新的经济增长点。” 整个房地产行业的良性循环与健康发展，将会出现以“提质”取代“增量”的行业现象，高杠杆、高耗能的房企中，部分房企在被兼并购后逐步退出市场，另一部分房企将会深耕于存量改造业务中。 2022年的房地产行业，无论市场还是企业，都将不断面临倒逼升级的难题。在此期间，会有房企进入新的细分领域进行突围，也会有企业由于自身问题“陨落”。行业动荡，但短期内房地产行业的“支柱产业”地位不会有所改变。