中阳房地产

本文来源：时代财经作者：刘新歌 12月27日，北京、郑州第三批集中供地以冷清收场：开拍前，郑州即终止了11宗地的挂牌，顺利出让的14宗地共收金94.1亿元，其中12宗以底价成交；北京土拍则有2宗地流拍，成交的11宗地里8宗以底价成交，总成交金额为281.51亿元。至此，除宁波外的21个集中供应试点城市完成今年的三批土地供应任务。据时代财经不完全统计，截至目前，22城共出让宅地1932宗，土地出让总额约22786亿元。另据克而瑞数据显示，截至12月20日，300个重点城市2021年全年土地成交总价6.3万亿元，同比减少16%。其中，上周结束第三轮集中供地的杭州全年土地成交首次突破3000亿元，位列所有城市之首。集中供应是土地市场的重大变化，被视为“从源头确立房地产调控长效机制”，业内人士认为此举对未来管控房价意义重大。一年来，受土地出让政策及行业环境的双重影响，22城土地市场已悄然“变天“。土地“寒流”与央企、国企霸场 2021年初，全国22城推行住宅用地“两集中”公开出让模式，即集中供地、集中出让，全年分3批次集中统一发布招拍挂公告。北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、重庆、武汉、郑州、沈阳等22个城市成为试点城市。这是继2020年8月从金融端对房企融资设立“三道红线”、2020年底出台银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度后，中央再从土地端发力、建立房地产调控长效机制。在业内人士看来，土地集中供应增加了土地市场的透明度，但也提高了勾地竞争难度、降低了企业的资金周转率。不过，从首轮集中供地结果看，“两集中”平抑地价的预期并未达到，市场热度远超预期，尤其是北京、杭州、重庆、广州等热门城市。其中，杭州、北京揽金均过千亿，分别以1178亿元、1102亿元出让金规模位居第一、第二位；南京、广州分别揽金993亿元、906亿元，位居第三、第四位；重庆紧随在后，收金635亿元，近一半地块溢价率超50%，最高溢价率达130%。土地市场也带火了楼市，调控与市场的微观博弈悄然进行。第二批集中供地中，多城调整了集中供地规则，如杭州要求挂牌地价最高溢价率不超15%，同一企业不得用“马甲公司”参与同一宗地的竞买，取消“竞配建“、以摇号、竞品质、竞装配率等方式确定竞得人，建立竞买人购地资金来源审查制度等。新的规则加上房企流动性减弱，土地市场陆续转冷，平均溢价率普遍降低，终止出让、流拍、底价成交等成为市场“主流”。第二轮集中供地中，长春42宗成交地块有39宗底价成交，天津40宗成交地块中，31宗底价成交，济南76宗地块全部底价成交，广州48宗地块25宗流拍，成都17宗地终止出让、6宗流拍…… “寒流”延续到第三轮集中供地，长春流拍9宗地，沈阳流拍19宗，成都流拍7宗，重庆流拍5宗，郑州终止出让11宗地，占计划出让土地宗数的44%…… 除了竞拍规则趋严，土地遇冷更与金融监管持续趋严、房企融资受限，以及需求端观望情绪加重有关。资金压力下，民营房企的拿地意愿和能力不敌央企、国企，后者成为拿地的主力军。如成都第二批集中供地中，58宗地块吸引了45家房企，其中国企高达30家。 “第一批集中供地时，民企担心土地储备、一路拼杀，结果有些地拿完后都算不过来。后面两批集中供应中有很多不错的地，但金融端把民企的粮断了，央企、国企的资金成本比民企便宜大半，未来是他们的天下。”一位不愿具名的民营房企土地投拓人士对时代财经称。各地放松土拍规则，明年“两集中”或有微调集中供地中背景下，房企尤其民营房企利润承压。如杭州第一批集中供地中，杭州本土房企滨江集团获取了5块土地。但其董事长戚金兴却在投资平台指出“杭州拿地的净利润仅1%-2%”，呈现了集中供地的另一侧面。作为土拍市场大户，杭州历来是各家房企必争之地，2017年至今，杭州的年度土地出让金额已连续5年突破2000亿，然而今年三轮土拍中，杭州也经历了先扬后抑，再回暖的起伏。第二轮集中供地中，土拍火热、竞争激烈的杭州进一步提升了土拍门槛，如禁“马甲”、限制拿地宗数、提高保证金比例、竞品质地块需先提供建设方案且需现房销售等等。受此影响，杭州第二批集中供地时，市场热度陡然下降。然而，从第三批集中供地看，杭州正在回暖，出让的35宗地中，24宗地块因报价触顶进入摇号环节。申港证券分析师曹旭特认为，“从杭州土拍结果来看，土拍规则的边际改善力度对土地市场表现存在一定影响，未来土地市场既要看商品房市场回暖，也要关注政府的土地市场供给调节。” 据了解，杭州第三批集中供地放宽了报名资格、竞品质等要求，部分地块降低了地价、提高销售限价，且热点优质板块占比较高，地块利润确定性较强，这极大提升了开发商的参拍意愿。给土拍规则适度松绑的不止是杭州，多城从出让细则、供应规模、供应结构三个维度进行了调整。如广州南沙、黄埔地块取消了“限房价”的要求，提高了房企后续开发的利润空间。中指研究院土地事业部负责人张凯对时代财经分析称，“集中供地土拍模式的初衷是通过更加公开、透明的供地信息稳定地价，进而稳定房价。总体而言，政策的初衷基本实现，预计明年在土拍模式上不会有大的变化。” “但新政策的推出都需要一段时间的适应和调整，预计明年各城市的供地时间将更为分散，行业的资金压力将一定程度上减小。今年第二、三轮土拍相对较冷的城市，预计明年将通过调整土拍政策来降低门槛，为房企保留更充足的利润空间，实现土地市场的平稳健康发展。另外，预计明年会有更多城市自发跟进这种供地模式，通过提供更加公开透明的供地信息和计划，稳定购房者的预期，从而实现‘房住不炒’。” 张凯续指。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，土地集中供应是房地产长效机制的重要组成部分，它可以向市场传达准确的信息，如供地量、供地时间、位置等。制度本身不应该改变，只需根据市场形势适度地做出调整、进行完善。未来要做的事情还有很多，比如金融、土地、财税、市场管理等一揽子长效机制协同推进。 “今年土地市场的问题，主要是长效机制的金融端政策（如“三条红线“、房贷集中度）造成的冲击。不能因为某一个长效机制在落地过程中对市场造成了巨大冲击而倒逼集中供地做出调整，这是被动的让步，也是对长效机制的削弱。”