中阳房地产

文：栎祐过去十年间，房地产投资已成为众多人的投资选择。因为过去房价一直在上涨，即使有下行趋势，也很快就会恢复上涨势头。所以过去，买房意味着赚钱。房地产行业之所以如此受欢迎，是个人和企业看到房地产有利可图后纷纷涌入。虽然他们的目标是从中获利，但他们也带来了大量资金，帮助促进了房地产市场的繁荣。然而，这种“循环”做法既不可取，也不可持续。近年来，我国房地产业进入“瓶颈期”，房价开始呈现“下降”趋势。时间回到现在，近段时间以来，市场上出现了一个新话题：小产权房铁定无法转正，这让人百思不得其解。数据显示，大多数专家认为，我国的住房存量在200亿至300亿平方米之间。其算法为“人均住房面积”，乘以城市常住人口。按300亿平方米计算，假设一套100平方米的房子，目前库存量为3亿套。在这么多的房子中，小产权房实际上占了很大的比重。即使在商品房市场高度发达的深圳，也有30?上的小产权房，更不用说中西部的许多县城市了。保守估计，全国小产权房数量应该在5000万到1亿之间。然而，一份通知却扼杀了这些房屋“转正”的希望。房产证会“形同虚设”？今年5月底，自然资源部发布了《关于加快确认和登记宅基地和集体建设用地使用权的通知》。通知重申，小产权房等不能通过登记将违法用地合法化。这是因为根据我国《土地管理法》的规定，农村集体所有土地使用权不能出让、转让或者出租用于非农建设。农村宅基地属集体所有，村民只有拥有使用宅基地的权利，不拥有所有权，村民将房屋转让给外来者的房屋买卖，不能依法认定和保护，也不能申请土地使用证和房产证、契税证等合法手续。因此，根据常识，小产权房的买卖合同视为无效。《关于确认、登记、发放农村集体土地权利的若干意见》重申，“对于通过户籍制度改革或擅自使用“村改居”手段将农民集体土地非法转化为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。” 《通知》还提到，未来半年内，房地产与土地一体化的不动产登记工作将快速推进，集体所有制土地和宅基地将在确认范围内。但在维权过程中，只有小产权房不能通过登记“更正”。官方对小产权房的态度是一个方面。很多朋友也对小产权房“十足防备”，生怕这些没有产权的房子流入市场，这是为什么呢？原因很简单：产权。房屋产权是支撑房地产大厦的“基础”。房主手中的大红本，集体土地收购入库后，变成了国有土地，土地性质的变化意味着房屋的产权发生了变化。从房屋在不动产登记簿上登记之日起，我们就是房屋的所有权人。就连万科创始人王石都说，房子才70年，用这么多钱买的房子，最终还不是自己的？所以，在他们看来，这和租房有什么区别呢。很多人把70年产权挂在嘴边，以为房子70年后业主将失去产权处理权，产权纠纷也会随之产生。真的是这样吗？ 70年期满后这所房子归谁所有？在这里，我们首先要澄清一个概念。人们常说的房屋70年期限，实际上是指房屋下国有土地的70年使用年限，而不是房屋本身。建在这片土地上的房子是永久所有权的个人和私人财产，以及使用权。另外，国有土地的使用年限为70年，从开发商取得土地之日起计算。比如说，如果开发商在2020年拿地，就算他加班加点盖房子，等着卖给你，然后你拿到了入住的钥匙，至少也要2年以上。如果分阶段开发，最后一批房屋将被收购。对于购房者来说，其国有土地的使用年限甚至更短，一般在50年以上，其中60年居多。前段时间通过的《民法典》对这一问题也作出了明确规定。《民法典》是第一部法律和社会生活的“百科全书”和“通则”，你从出生到死亡都可以遵循。因为“民法典”是从2021年1月1日起生效的。这意味着权威的房屋产权新规将于明年出台，国家已经给出了70年后如何处理房屋的答案。《民法典》第359条规定：住宅建设用地使用权期限届满，应当自动续期。续期费的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期满续期的，依法办理。土地上的房屋和其他不动产的权属，有协议的，按照协议办理；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。也就是说，70年后的房子，不用再担心房子的归属了。《民法典》明确规定，70年后，将直接自动续期。需要特别注意：“自动续期”并不意味着“免费续期”。需要缴纳多少费用，减免多少费用，要看各地区、各部门的具体规定。目前，根据《城市房地产管理法》第22条和《物权法》第149条，已有相关规定。住宅用地到期后自动续期，按“最高不超过5位数，最低不低于15.6元/平方米”的方式缴纳。应当指出的是，申请应当在任期届满前一年提交。对于这一问题，中央新闻频道早在7月23日就发表文章，并做了详细解读。 1.房子会贬值，但土地不会贬值。土地使用权不仅决定着产权本身的完整性，而且与房屋价值密切相关。一旦土地使用权到期，房屋所有权价值将大程度降低。换言之，房屋更新的核心不是房屋，而是已建房屋下的土地。只有住宅用地性质的续期才是70年产权自动续期的核心问题。 2.续费怎么交？相关规定还在研究中。这取决于法律法规的规定。虽然《城市房地产管理法》第22条和《物权法》第149条也有规定，但并不“与时俱进”。民法典是最重要的权威法律，这是一个原则性的声明，一切还在研究中。有一点是肯定的，只要你拿着“大红皮书”，买了一套商品房，不管未来的法规如何变化，在《民法典》的保护下，你所持房屋的产权将“稳如泰山” 因此，70年后房子到期后就不用担心了。成本最低、手续最便捷是政策的出发点，让我们就好好把心放在肚子里吧。本文由大话企业原创出品，未经许可，任何渠道、平台请勿转载。违者必究。