中阳房地产

近日，央行宣布降准，释放大约1万亿元的长期资金。在房地产市场，等了一年的靴子落地，并未激起“非理性购房”的躁动水花。原因无他，内外部环境均已不再，流动性释放，无关楼市。多元住房供应体系正在深度改变着中国居住市场。2020年，中国常住人口城镇化率63.89%，距离发达国家的75%还有11个百分点，按照每年1%，房地产开发尚有10多年时间。但天花板终究在那里，2020年中国城镇住房套户比为1.09，整体呈现静态平衡。当下，公租房、共有产权房、限竞房等多种政策性住房供应量加大，新建住宅商品房已从短缺的卖方市场转入买方市场，过去黄金时代不知“营销”为何物，坐等“买房人”上门抢房的开发商，现在正忙着线上线下全方位打营销战，抢的是如今他们口中尊称的“客户”。楼市资金源已筑起“篱笆”。在降准前，楼市钱袋子已经扎紧10个月有余，多方严管控，“稳”之主旋律不会变。在开发商层面，“三道红线”融资监管新规从去年8月份开始释放，若不变绿档，一年有息负债增长30%的“过去式”变泡影，想博弈一下降至“10%”亦不行，一元负债换三元销售规模的时代彻底结束了。在信贷层面，“限贷令”已来，2021年，央行再次给流向楼市资金加锁，要求金融机构制定房企的融资比例、房贷的融资比例，双管齐下，收缩金融机构流向房市的资金源。在贷款利率层面，利率打折时代早成“昨日”，标准从基准利率转换到锚定LPR，LPR已连续14个月丝毫未动，个别城市二套房的利率却涨至7%以上。同时，禁止经营贷等违规资金流入楼市，一查就是数万亿元量级的。不难看出，金融“篱笆”正力争筑得全面且牢固。在控地价方面，22城“两集中”供地首轮出让收官，出让住宅土地919宗合计10560亿元，综合溢价率为14.7%，没见着过去动辄超60%溢价率的高价地，地王亦未再现，地价可控之下，未来房价预期确定性增强。比如，此前高热不退的深圳楼市，6月份一、二手房成交量均回落。上半年全国各地数百条涉房政策花式“堵漏洞”，政策组合拳的联动性“威力”正显。近日，“京深”等地学区房都扛不住了，连夜降数十万元甚至上百万元消息不绝于耳。想“搞钱”囤学区房再坐地起价的投资客，“信心”被打击得再也没法“凡尔赛”。种种迹象释放出一种信号：楼市去虚火力道正劲。